Um imóvel à beira mar é um sonho comum para muitas pessoas. No entanto, para não virar um pesadelo, é importante ficar atento a algumas peculiaridades relativas às questões ambientais e de demarcação das terras de marinha.
Em Florianópolis, a falta de segurança jurídica quanto aos terrenos próximos ao mar se arrasta pelo menos desde 2012. Como fator complicador para o quadro de incerteza e insegurança jurídica, ações judiciais estão sendo propostas, ora pelo Ministério Público Federal, ora pelo Município de Florianópolis, sendo que este figura, inclusive, como Réu.
Sobre este tema, o advogado especialista no assunto, Eduardo Bastos Moreira Lima, adverte que “diversas lides não demonstram clareza sobre o que se deseja, bem como, comumente se verificam questionamentos sobre ocupações nas chamadas áreas de preservação permanente, as quais têm um tratamento próprio, com regularização possível. Em outras situações, o curso das ações aborda não apenas o debate ambiental, como também a discussão para a demarcação e o reconhecimento dos chamados terrenos de marinha, sem que a via administrativa sequer tenha sido iniciada”.
Mas, o que são os terrenos de marinha? Para surpresa de alguns, os terrenos de marinha não são aqueles que estão somente em frente ao mar. Também são considerados terrenos de marinha os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés. Terrenos de marinha são bens públicos que pertencem a UNIÃO e não a Marinha de Guerra, e tecnicamente estão situados de acordo com uma linha imaginária e projetada em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio no ano de 1831.
Aqui reside o primeiro problema: os terrenos de marinha estão definidos em uma linha imaginária de 1831, época do Império. Como agravante, em alguns locais o processo demarcatório não observou critérios mínimos determinados pela norma ON Geade 02, de 2001, como por exemplo, referências históricas de ocupação, abertura de prazo para a oitiva de ocupantes, ou ainda, a notificação pessoal.
A Superintendência do Patrimônio da União (SPU) de Santa Catarina, por sua vez, definiu uma (nova) linha, ainda não homologada, para enquadrar os terrenos de marinha, incluindo áreas distantes do mar, loteamentos oficializados pela prefeitura e imóveis com financiamento de bancos públicos na nova demarcação. Segundo dados da SPU, cerca de 40 mil imóveis serão afetados, caso a linha presumida se torne homologada sem o devido questionamento inicialmente em âmbito administrativo.
Aos proprietários abrangidos pelo novo processo demarcatório, além do ônus e da questão tributária envolvendo terrenos de marinha, haverá a substituição da propriedade pelo regime de ocupação. Neste ponto, o proprietário precisa conhecer seus direitos e garantir que seu patrimônio (ativo) não se transforme em um passivo, que pode vir a ser reincorporado à União.
De forma prática, o que isso representa? Muitas pessoas pensam em investir suas economias de toda vida em uma casa de praia e não se dão conta que esse imóvel pode estar localizado nos chamados terrenos de marinha, ainda que não demarcada naquele momento, ou então, sem que a demarcação tenha sido devidamente homologada.
E de maneira simples, quando houver a demarcação homologada o que acontece? Bem, o imóvel, que antes tinha matrícula no registro de imóvel, deixará de ter, e o dono deixará de ser proprietário para se tornar mero ocupante ou posseiro, e pagará um “aluguel” a União (os chamados Foro e Laudêmio na verdade são taxas, onde a primeira é paga anualmente e o segundo quando o imóvel é transacionado/negociado).
Ainda sobre este tema, o mesmo advogado complementa, “essa reflexão tem a finalidade de alertar o(a) proprietário(a) ou aquele(a) que tem por objetivo adquirir um imóvel na praia. Em alguns municípios, os terrenos de marinha são considerados como área non aedificandi, ou seja, sofrem uma limitação administrativa que impede a construção, e quando edificadas, correm o risco de serem demolidas ou não regularizadas”.
Além disso, existindo uma eventual sobreposição entre terreno de marinha e área de preservação permanente, é importante grifar que, ao proprietário/ocupante remanesce a obrigação de reparar o dano ambiental.
Neste sentido, o trabalho da perícia especializada pode agregar dados e a confiabilidade necessária no suporte de ações administrativas ou judiciais em torno do complexo tema das terras de marinha. Os recursos e técnicas da Perícia em Engenharia e da Perícia Econômico-financeira auxiliam advogado(a)s, proprietários de imóveis e o Juízo em demandas de avaliação imobiliária, estudos comparativos, apuração de referências utilizadas para medição e revisão dos cálculos e valores vinculados à questão dos terrenos.
A perícia pode ainda esclarecer fatos considerando o contexto histórico, legal e normativo da cidade e do país no tocante ao uso dessas áreas da União. A atuação da perícia também traz clareza e dá ciência sobre as obrigações dos proprietários, a fim de que eles possam preservar o que lhes é patrimônio e agir sem o risco de perda do seu imóvel.
