A alta do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) afeta a vida de todo mundo. Usado como referência para o reajuste do aluguel, esse indicador vai muito além quando se trata da economia brasileira — e do seu bolso. E um alerta: a previsão é de que o IGP-M deve subir ainda mais até o fim do ano.

No mês de abril, o índice voltou a subir: 1,51%, desacelerando em relação a março, quando já havia subido 2,94%. No acumulado dos últimos meses, o indicador subiu 32,2%.

O IGP-M é monitorado e divulgado oficialmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) todos os meses. Serve como um termômetro do custo de vida de determinada faixa da população, e influencia direta ou indiretamente muitos produtos e serviços que costumeiramente demandamos. Mas qual o peso dele na sua vida financeira?

A resposta pode caminhar por diferentes caminhos, sendo o  mais conhecido aquele que associa a variação dele ao reajuste dos contratos de aluguel e de contratos de financiamento de imóveis. A outra, bem mais ampla, lê o IGP-M como o que ele de fato é: um indicador de custo de vida. Vamos aos detalhes.

Que sigla é essa? O que é o IGP-M?

IGP-M significa Índice Geral de Preços do Mercado, sendo ele um índice econômico medido que procura registrar a variação de preços (inflação) de uma vasta gama de produtos que vão desde as matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês corrente.

Como ele é calculado e porque é usado para reajustar o aluguel?

A apuração do IGP-M toma como base a variação de outros índices, a saber, IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado), tendo estes pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente. Logo, o IGP-M é uma espécie de cesta composta por outros índices e sofre influência direta do câmbio, uma vez que as commodities industriais (como o minério de ferro, por exemplo), são cotados em dólar.

Consequentemente, pelo fato do IGP-M ter na sua composição o INCC-M (Índice Nacional de Custo de Construção), índice que procura medir a variação do custo dos insumos utilizados na construção e, comumente é adotado para reajustar as parcelas dos contratos de compras de imóveis durante a fase de construção, ao longo do tempo ele acabou se consolidando como o índice mais comum para este segmento. Ou seja, no mercado imobiliário ele passou a ser adotado para atualizar o valor de um apartamento e também o seu aluguel.

Há sentido nisso? Pois bem, a resposta a esse questionamento pode ser ampla e seguir por diferentes caminhos, sendo que aqueles que defendem seu uso, afirmam que por também medir a variação de preços na construção civil, ele seria adequado para medir as mudanças no referido segmento e, no caso do aluguel, numa interpretação mais ampla, este teria uma relação direta com o valor do bem. 

Já aqueles que defendem que o IGP-M não se mostra adequado para medir a variação dos valores dos aluguéis, argumentam que é o mercado quem baliza os preços e, desta forma, fatores microeconômicos e locais como localização, mudança no zoneamento ou benfeitorias promovidas na região se mostrariam mais determinantes para essa mudança. Afirmam ainda que o imóvel já pronto não pode ser influenciado pela variação de preços do cimento ou do ferro.

Outro segmento que vem sentindo o peso da variação do índice é o comércio, em especial aquele associado a centro comerciais e shopping centers, os quais sentiram fortemente o peso das restrições impostas pela pandemia, ao passo que comumente têm seus contratos reajustados pelo IGP-M. Vale ainda recordar que ao comprar imóveis diretamente com construtoras e incorporadoras, o IGP-M comumente é escolhido como índice de correção do saldo devedor após a entrega do imóvel.

A pressão do momento atual

Esse debate se tornou mais acalorado nos últimos meses, tendo em vista a abrupta e destoante (se comparado com IPC, INPC, IPCA e outros) variação do IGP-M, que influenciado preponderantemente pela variação do dólar, chegou a bater 32,2% em 12 meses.

A alta dos preços no Brasil se encontra tão expressiva que está tornando inviável reajustar aluguéis pelo IGP-M, avalia André Braz, coordenador do IPC (Índice de Preços ao Consumidor) do FGV IBRE (Instituto Brasileiro de Economia), em entrevista ao blog da Zambon.

Indicador também mostra como o custo dos produtos se comporta

Como o IGP-M sofre influência direta do dólar, mesmo se você não comprou um imóvel, não seja locador ou locatário, ele influencia diretamente na sua vida. Quer saber porque? Parcela daquilo que consumimos diariamente como combustível, trigo, soja e café tem seu valor cotado em dólar, logo, para o agronegócio é bom, mas também para quem diariamente gosta de comer um pãozinho ou aquela pizza no fim de semana, o preço fica mais salgado. Situação semelhante acontece invariavelmente com os materiais de construção e assim por diante, num efeito dominó. O IGP-M reflete estas variações.

Outro fator importante que vem pressionando o IGP-M a subir: a pandemia da covid-19. “A pandemia aumentou a incerteza no país, tudo parou. Muitos negócios, principalmente serviços, tiveram que fechar por um período muito longo”, aponta Braz. Segundo o economista da FGV, a economia em ritmo de pandemia joga o dólar para cima, o que causa o efeito cascata citado anteriormente.

Há alternativas viáveis?

Em todas essas situações, a negociação tem se mostrado a melhor forma de resolver a questão, pois cada contrato possui peculiaridades e tanto o objetivo de uma incorporadora é não ter seu imóvel devolvido, como ainda, pretende o locador manter seu imóvel ocupado. Da mesma forma, a inadimplência não favorece nenhuma das partes do jogo.

No mercado imobiliário uma opção para o reajuste de contratos pode ser o IPCA (Índice de Preços do Consumidor Amplo), elaborado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Este indicador serve principalmente para monitorar a inflação. Apesar de também manter uma trajetória de elevação, a previsão do mercado financeiro para o IPCA em 2021 é de uma alta de 4,81%, bem menos salgada do que os atuais 32,2% acumulados pelo IGP-M em doze meses.

“Se todo mundo fosse pagar 30% de reajuste de aluguel, muita gente ia ter que deixar os imóveis. O proprietário não quer ver o imóvel vazio, então há muito espaço para negociação aí”, analisa Braz.

Então, a alta constante do IGP-M nos últimos meses significa acima de tudo que está mais caro viver no Brasil, consequentemente, observando a variação da sua aplicação financeira, especialmente se for em renda fixa, ou ainda, seu salário mensal no mesmo período, pode-se afirmar que você empobreceu, pois direta ou indiretamente passou a ter que pagar mais pelos mesmos serviços ou produtos, ao passo que as entradas financeiras não conseguiram acompanhar este acréscimo.

Estes fatores elencados têm aumentado a demanda por análises financeiras e econômicas, que possibilitem ao consumidor, ou mesmo ao detentor o imóvel, incorporadoras e construtoras tanto buscar subsídios para um acordo justo ou ainda, encontrar elementos que possibilitem discutir judicialmente o tema.

Em casos assim, a perícia judicial pode ser de grande valia. Rever o índice definido para os reajustes de pagamentos devidos, e substituí-lo por outro mais próximo da realidade financeira do comprador ou do locatário, é algo perfeitamente possível, se apoiado por uma análise econômico-financeira criteriosa e imparcial.