As oscilações do mercado, o tempo de edificação de um imóvel e as mudanças no seu entorno ao longo do tempo são aspectos que evidenciam como a avaliação de imóveis é uma tarefa que exige precisão e perícia.
Mesmo observando as regras vigentes para chegar a um valor estabelecido, uma apuração que sustente a realização de negócios é envolta em dificuldades e incertezas que um auxílio profissional ajuda a superar. O valor de mercado é definido pela norma ABNT NBR 14.653-1:2001, padrão para a avaliação de imóveis, como a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.
Vamos apontar três erros recorrentes cometidos na avaliação de imóveis e como a perícia em engenharia contorna essas situações com critérios estabelecidos, confiáveis e transparentes.
1. Valoração por achismo
A experiência no mercado imobiliário tem muito valor quando se está avaliando um imóvel. Porém, o que a vivência profissional traz é apenas um fator entre muitos para se chegar à valoração de um imóvel. Ignorar os outros fatores é agir subjetivamente, ou seja, dar certa margem ao “achismo”, em vez de analisar os critérios adequados de avaliação. Isto induz o profissional ao erro e a prejuízos nos negócios, seja para investidores ou para locadores de imóveis, por exemplo.
Quer um exemplo?
A localização do imóvel é o fator de maior influência para a atribuição de valor, mas tem relação direta com a data em que a avaliação é feita. Em março de 2018, um apartamento localizado em um bairro residencial de alto padrão, com poucos serviços ao redor, foi avaliado em R$ 1 milhão. Um ano depois, um shopping center instalou-se a uma quadra do imóvel. A avaliação poderia pender para duas situações distintas: o lugar tornar-se mais atrativo pela oferta de serviços ou, pelo contrário, espantar os investidores e potenciais clientes de alto poder aquisitivo, que buscavam a tranquilidade e a exclusividade do bairro. A localização, portanto, não está limitada ao bairro, cidade ou região, mas a todo o desenvolvimento do entorno do imóvel em um período determinado.
2. Apresentação de informações ou fontes tendenciosas
A interpretação do contexto do imóvel está, sim, ligada a certa subjetividade na avaliação de imóveis, o que, de certa forma, está ligado à expertise e à consciência dos fatos por parte do profissional que faz a avaliação. Este é o jogo do mercado, em que entram os argumentos de venda e os interesses do investidor, por exemplo. Entretanto, a dica para uma avaliação séria e confiável é o uso de critérios que realmente representam os fatores de variação do valor do imóvel. Antes de investir, vale manter os olhos bem abertos sobre as fontes de informação utilizadas para determinar o preço de um apartamento ou imóvel comercial.
Cabe analisar criticamente os resultados apresentados na avaliação e verificar se o cenário é mesmo o que foi delineado. Poderiam entrar aí aspectos como infraestrutura do bairro e potencial do ponto como comércio, apenas para citar exemplos de variáveis que interferem no valor. Você precisa avaliar, inclusive, como quem lhe fornece a avaliação é beneficiado pelas transações. Na ânsia de vendedores ou proprietários, as informações podem ser distorcidas ou tendenciosas e devem ser confirmadas antes de se fechar o negócio.
3. Inflação e correção monetária aplicadas no “automático”
Há quem defenda que aluguéis e valores de imóveis estão condicionados à inflação e à correção monetária. De fato, há um pouco de verdade nesta conjunção, mas não é tão simples. Ou seja, você não vai dizer que o seu apartamento custa 6% a menos mais do que no ano passado, de acordo com a inflação registrada. Isto porque outros fatores muito mais importantes, como a localização, a quantidade de oferta e procura e o desenvolvimento da região influenciam e devem fazer parte de uma avaliação econômica. Portanto em uma avaliação correta de imóveis, em acordo com a norma vigente, desvincula-se esses dois fatores para serem aplicados os critérios da norma.
Você até pode perguntar porque, então, nos contratos de locação de imóvel é pactuada a correção monetária anual, em sua maioria pelo IGP-M. A resposta é que esta é uma forma de facilitar o deslinde do contrato. Porém, em locações comerciais, por exemplo, é pactuada nova avaliação do valor da locação em períodos de 5 anos, origem, inclusive, de diversas ações judiciais.
Cada caso é um caso
Hoje, por exemplo, é possível identificar imóveis com valores de locação corrigidos nos últimos 4 anos pelo IGP-M em que o valor do aluguel é superior aos imóveis semelhantes em oferta. Nestes casos, além do desenvolvimento da região do imóvel no período e do aumento da oferta em relação à procura, fatores ligados à conjuntura econômica do país e do mercado imobiliário.
Com essas especificidades, não podemos aplicar indexadores de correção monetária para trazer o valor de mercado do imóvel ao valor presente sem desatender a definição de valor de mercado.
Como a perícia profissional evita esses equívocos
Conforme as orientações da NBR 14.653-1:2001, a perícia em engenharia aplica às avaliações de imóveis com base em uma data de referência. Um apartamento que valia R$ 1 milhão em março de 2018 pode ter sido valorado a R$ 1,1 mil ou decrescido a R$ 800 mil. A data de referência, afinal, é um prazo dentro do qual determinado contexto de mercado é considerado válido.
Outro ponto relevante e que deve ser considerado pela perícia em engenharia na avaliação de imóveis são as condições de mercado vigentes. Como exemplo, temos a crise econômica brasileira, que iniciou em 2013 e ainda reflete sobre o mercado imobiliário. As oscilações existentes estão ligadas à questão da oferta e da procura, bem como a questões econômicas, como a disponibilização de crédito e de taxas de juros atrativas.
De fato, a aplicação de correção monetária ou índices como FIPE-ZAP normalmente se mostram inadequados. Em resumo, atentar-se às especificadas do imóvel avaliando (tipo, localização, região, infraestrutura etc), da conjuntura econômica do mercado imobiliário e do país e da disponibilidade de imóveis semelhantes são alguns critérios e informações confiáveis e considerados em uma avaliação. Com estas orientações, reforçamos que apurar o valor de um imóvel demanda revisão sistemática e periódica de todos os parâmetros utilizados.
