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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a legitimidade de um Condomínio como Autor de ação de nunciação de obra demolitória contra condômino. Com base no artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), a decisão da Terceira Turma do STJ, conferiu legitimidade ao condomínio de Minas Gerais em defesa da coletividade a qual o mesmo representa.

A ação foi motivada por uma obra irregular que alterou a fachada e trouxe risco à segurança do prédio. O condômino foi acusado de iniciar obra para transformar seu apartamento em Cobertura, sem o aval formalizado de todos os proprietários no condomínio e nem licença da prefeitura, invadindo a área comum do prédio. Além da interferência estética, a preocupação alegada foi com o efeito da obra sobre as fundações do edifício, que são antigas.

O condomínio entrou na Justiça pedindo paralisação e demolição da construção irregular na unidade, alegando a contrariedade do condômino à convenção do Condomínio, à legislação municipal de edificações e posturas e ao Código Civil. A ação resultou em condenação na primeira instância, com determinação para que a obra fosse demolida e o imóvel devolvido ao seu estado anterior em um prazo de 30 dias. A pena seria de multa diária e possível conversão em perdas e danos.

Em segunda instância, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação de sentença e manteve a condenação. Ao recorrer ao STJ, o condômino buscou sustentar que a ação de nunciação de obra nova não seria adequada ao caso, pelo fato de a demanda ter caráter possessório e não envolver direito de vizinhança, mas o argumento do proprietário do apartamento foi contestado.

Como um fato determinante, o Ministro Sidnei Beneti expôs, da decisão do TJMG, que o Perito acionado reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do prédio. A construção incluiu edificação de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura. A decisão do STJ é de 2013.

A Nunciação de Obra Nova é uma ação judicial que irá repercutir no exercício da posse. Ela pode ser movida por um proprietário ou possuidor, para impedir que obras em imóvel vizinho causem prejuízo direto ao seu; por um condômino, para que obras não prejudiquem o bem alheio; ou pelo município, a fim de impedir obras contra determinações legais. A ação tem o objetivo de impedir a continuidade da obra, paralisando seu prosseguimento.

Obras particulares precisam ser aprovadas pelo Condomínio

Obras e reformas nas partes comuns dos condomínios precisam de aprovação dos condôminos em assembleia, conforme a natureza da obra, e nestes casos estão incluídas as que fazem alteração na fachada do edifício. Mas mesmo alterações dentro das unidades precisam ser de ciência do condomínio, com o encaminhamento do plano de reforma ao síndico.

Pelas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas expressas na NBR 16280, ficam estabelecidos os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra. Segundo a NBR, o condômino tem a obrigação de apresentar ao síndico a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), se a obra ficar a cargo do Engenheiro ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), se for realizada por um Arquiteto. Conheça a importância da NBR 16280 para as reformas no imóvel.

O condômino deve contratar Engenheiro ou Arquiteto para a execução dos serviços, apresentar o plano de reforma contendo informações sobre mudanças, desenhos descritivos da obra, possíveis impactos ao condomínio, notificação sobre atividades que irão gerar ruído e descarte de resíduos, os horários da execução e identificação dos profissionais envolvidos.

O plano de reforma analisado pelo síndico deve fornecer a segurança de que o projeto da obra está de acordo com as normas do edifício. Assim, a autorização é concedida e os demais condôminos são comunicados. Em caso de descumprimento do projeto na execução da obra, o síndico pode vir a notificar o condômino para que cesse as atividades, a aplicar multa ou mesmo a ingressar na Justiça, caso a determinação ao condomínio seja descumprida.

A Zambon Perícia & Avaliação atua em Perícia em Engenharia Civil, em atividades como vistorias, identificação de patologias em construções, análise documental e produção de laudos técnicos, para oferecer informações precisas sobre as edificações e conferir mais segurança aos condôminos. Fale conosco sobre o problema do seu condomínio.