O síndico é um administrador nomeado que depende da assembleia para autorizar ou questionar decisões não determinadas pelo condomínio. A função confere um nível de autonomia de decisões que interferem na rotina de muita gente. Junto com as decisões, chegam deveres que exigem respeito a diversas normas e leis, implicando em responsabilidades ao síndico de condomínio, tanto na esfera civil quanto na criminal.

Sem estar informado sobre as suas atribuições legais, o síndico fica exposto ao risco de responder perante a Justiça como pessoa física por atos, omissões ou consequências de sua atuação.

Atribuições do síndico

As atribuições do síndico estão descritas no Código Civil Brasileiro, no art. 1.348. Em resumo, compete a ele:

• convocar assembleia de condôminos;
• representar o condomínio ativa e passivamente, tomando todas as medidas para a defesa de interesses comuns;
• informar de imediato em assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
• cumprir e fazer com que sejam cumpridos a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações da assembleia;
• prover e delegar a conservação e a guarda de áreas comuns, indicando as reformas necessárias e zelar pela prestação de serviços de interesse de quem possui os imóveis;
• orçar e tornar público o orçamento da receita e da despesa anualmente;
• cobrar a contribuição devida e impor e cobrar eventuais multas sobre os condôminos;
• atender a exigências da assembleia sobre prestação de contas, anual e eventualmente em menor período;
• realizar seguro de edificação.

Em meio a tantas atribuições, quando o síndico assume responsabilidades que não lhe competem, ele pode incorrer em erro e ser responsabilizado por isso. Um exemplo comum é o do síndico que busca resolver ou reparar problemas em um edifício sem consultar um profissional habilitado para encaminhar as tomadas de decisão sobre a obra.

Por menor que seja a edificação do condomínio, o imóvel compreende diversas unidades autônomas, as quais normalmente somam valores de avaliação de alguns milhões de reais. Problemas como o agravamento de patologias decorrente de falta de manutenção, manutenção mal executada ou executada por profissionais não habilitados, como o engenheiro civil, atraem para o síndico responsabilidades e penalidades graves, decorrentes de omissão ou por atos praticados.   

Síndico proativo contribui com segurança e valorização do imóvel

Os deveres demandam ao gestor do condomínio transitar por muitas áreas de conhecimento, como a gestão financeira e de recursos humanos, controle de contas, impostos, folha de pagamento e compra de materiais de uso cotidiano. O síndico também precisa distinguir e tomar decisões para submeter à assembleia, sobre obras e reparos que são apenas desejados pelos condôminos, que se fazem necessários, que são urgentes ou prioritários.

A proatividade é uma característica muito importante para quem cuida de um condomínio. Isto porque algumas responsabilidades envolvem antecipar problemas para não responder por eles depois. São exemplos as inspeções prediais de todos os sistemas existentes nas áreas comuns, seja a estrutura, fundações, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, revestimentos etc., bem como a garantia da manutenção de equipamentos de segurança, como mangueiras, extintores de incêndio e portas corta-fogo, de acordo com as exigências dos órgãos competentes.

Por essas razões, a execução de vistorias prediais frequentes por Engenheiro Civil habilitado, garantem o planejamento e execução de intervenções necessárias, na ponta do lápis, orçadas e monitoradas. Elas ajudam a antecipar gastos e a prever possíveis focos de reparo, antes de qualquer transtorno ou prejuízo. Além disso, ajudam a manter o imóvel seguro e valorizado.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil do síndico diz respeito ao descumprimento de suas funções, resultando prejuízo para condôminos ou terceiros. É a responsabilidade civil que denota a obrigação de ressarcimento ou reparação de erro pelo causador do dano a quem sofreu com a situação, destacando-se que essa responsabilidade sempre envolve valores monetários. Ela é mais ampla, o que significa que abrange mais obrigações do que a responsabilidade criminal.

A responsabilidade criminal ocorre quando os efeitos do descumprimento de suas atribuições levam a uma prática que pode ser compreendida como contravenção ou crime. Ambas as responsabilidades do síndico envolvem atos ilícitos, por ação ou omissão, com ou sem intenção por parte do gestor do condomínio. Imperícia e imprudência também são consideradas desta forma.

Se comprovados problemas como a omissão ou a má gestão na conservação do condomínio e suas partes comuns, o síndico pode responder civil e também criminalmente. Isso pode acontecer se alguém for lesado física ou moralmente nessas circunstâncias.

Exemplo e implicação das responsabilidades

Muitos dos casos conhecidos em que a responsabilidade do síndico adentra a área criminal relacionam-se ao uso de dinheiro do condomínio para fins pessoais, o desrespeito aos condôminos em episódios de calúnia e discriminação ou a atuação intransigente na imposição de suas ideias em detrimento das dos demais.

Exemplo de um caso grave levado à esfera criminal foi a explosão do restaurante Filé Carioca, no Edifício Riqueza, em 2011, que matou quatro pessoas e feriu 17. Conforme publicação do Jornal Extra, o Ministério Público denunciou à época fiscais da prefeitura, empresa de gás e proprietários do restaurante, mas também o síndico do prédio, alegando que ele tinha pleno conhecimento da proibição de uso de gás no edifício e até salientava a regra nas atas de reunião do condomínio. A denúncia apresentava que “É inquestionável e relevante a omissão do síndico”.

As hipóteses são diversas e as reparações requeridas do síndico a partir da responsabilidade criminal sempre virão acompanhadas de questionamentos ao descumprimento da responsabilidade civil, que é a mais abrangente.

Como a perícia em engenharia auxilia o síndico

Gerenciar a estrutura de um condomínio, as expectativas dos condôminos e assumir integralmente as responsabilidades do síndico demanda suporte especializado, constante monitoramento, ação contínua e preventiva. O síndico deve recorrer aos condôminos nas assembleias para decidir quaisquer casos extraordinários, com todos os artifícios possíveis para se resguardar juridicamente.

O trabalho do perito em engenharia civil garante o suporte e a segurança dos condôminos, dando suficiente respaldo técnico para justificar a necessidade de uma reforma. O perito pode apontar:

• a ordem das intervenções e urgências, garantindo o planejamento financeiro do condomínio e dos condôminos frente às manutenções e melhorias do condomínio;
• a redução nos custos de manutenção, por meio de identificação de procedimentos incorretos e antecipando patologias antes do seu agravamento;
• suporte técnico sobre atendimento das normas e obrigações em reformas dos condôminos em suas unidades privativas.

Em um dos pontos críticos da responsabilidade do síndico, que é a avaliação sobre manutenção e conservação da estrutura física dos imóveis, o gestor de condomínio pode contar com a expertise e o suporte da Zambon Perícia & Avaliação. 

Seus especialistas em perícia técnica em engenharia civil trabalham pela segurança do condomínio em vistorias; avaliações de imóveis segundo a NBR 14653; identificação de patologias em construções; análise documental de garantias e responsabilidades da construtora e do condômino e produção de laudos técnicos.

Envie a sua dúvida para os nossos peritos e saiba como podemos ajudar a buscar soluções para o seu condomínio.