Houve um tempo em que reformas no imóvel eram uma prática muito comum em condomínios e eram realizadas quase que sem qualquer tipo de controle, o que colocava em risco a própria estrutura do imóvel. Mas, o cenário mudou com a entrada em vigor, em 2014, da norma NBR 16280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que passou a estabelecer requisitos para o controle de processos, projetos, execução e segurança em reformas de edificações.
O objetivo dessa norma é servir de instrumento para garantir a segurança em edifícios. Sua criação teve como motivação a necessidade de atender uma demanda identificada há muito tempo por profissionais do mercado imobiliário, mas que só virou prioridade após a ocorrência de frequentes acidentes em edificações. Recentemente, o jornal Estado de S.Paulo publicou reportagem em que mostra justamente que muitos síndicos e proprietários ainda desconhecem a existência de normas e colocam o prédio em risco por conta de reformas no imóvel feita de forma irregular.
Por causa da norma, os síndicos começaram a ficar em alerta porque passaram a ter responsabilidade civil e criminal pelas obras das unidades privativas também. O cumprimento dos requisitos previstos pela NBR 16280 passou a ser obrigatório para a realização de reformas em condomínios, juntamente com a contratação de um profissional de engenharia ou arquitetura para registrar sua Responsabilidade Técnica sobre a obra. Por isso, a norma é uma ferramenta que o síndico tem para garantir a sua autoridade e responsabilidade de exigir documentos, projetos e demais informações em relação às reformas, inclusive das áreas privativas (apartamentos, salas, etc).
Apesar de sua importância, ainda é comum encontrar resistência por parte de condôminos em seguir o que determina a NBR 16280. Síndicos entrevistados pela reportagem do Estado de S.Paulo revelam esse cenário. Diz o jornal que “alguns condôminos não entendem a necessidade de um projeto para as reformas no imóvel e acham que estão gastando dinheiro desnecessariamente. Muitas vezes os condôminos querem somente resolver o problema deles”.
A vigilância do síndico inclui ainda a relação com outros moradores que possam se sentir prejudicados pela execução de uma obra de outro condômino. Há casos destacados na reportagem do Estado de S.Paulo em que o síndico interrompeu uma obra no seu prédio por causa da colocação de um ar-condicionado. O morador não tinha feito um projeto para instalação do equipamento. “Ele quis nos ameaçar, argumentando que estaríamos interferindo no bom andamento da obra dele, e eu não estava vendo nada disso, estava vendo a segurança”, relatou o síndico entrevistado pelo Estadão.
Projetos e profissionais capacitados
O caso da colocação do ar condicionado é um exemplo. Mas qualquer reforma que resulte em alteração na edificação precisa de um projeto detalhado da planta, feito por profissional capacitado (engenheiro ou arquiteto), com base nas informações estruturais do edifício. Passo seguinte, o projeto precisa ser aceito pelo síndico. Posteriormente, seguindo igualmente o que prevê a NBR 16280, a execução também necessita ser feita por profissional especializado naquilo que prevê as reformas no imóvel.
Profissional habilitado para inspeção predial, o perito em Engenharia Civil pode auxiliar o síndico para o cumprimento da NBR 16280. “O perito tem o conhecimento amplo em relação a projetos, execução e a legislação”, afirma Lia Fernanda Zambon, perita em Engenharia Civil da Zambon Perícia & Avaliação. Segundo ela, o profissional está habilitado para auditar os documentos e projetos da obra, bem como sua execução, de forma a garantir o cumprimento da NBR 16280. “O trabalho do perito garante não apenas a segurança estrutural do edifício e seus moradores, mas também que as intervenções em uma unidade não venham a gerar patologias em unidades de outros condôminos, como os recorrentes vazamentos e infiltrações”, destaca.
Para Lia Zambon, com seu conhecimento técnico, o perito poderá vir a exigir projetos complementares, substituição dos materiais e no projeto quando identificado o não-atendimento de algum requisito. Também poderá requerer a execução de inspeção pré-obra, principalmente nas áreas comuns, como elevadores, por causa da circulação de equipamentos e materiais durante a reforma, e ainda, emitir orientações ao síndico e ao proprietário do imóvel.
Além disso, o perito é o profissional habilitado para a realização de auditoria dos documentos entregues. É necessário saber se a documentação e projetos estão compatíveis com a obra. Um exemplo é a anotação ou registro de responsabilidade técnica (ART para engenheiros e RRT para arquitetos) que deve constar expressamente nas atividades cadastradas (e não apenas na descrição) a execução da reforma, e não apenas laudo ou projeto, por exemplo.
Gestão consciente
Durante reformas no imóvel, o síndico pode contar com o apoio do perito em Engenharia Civil para fiscalizar a gestão da obra. Por exemplo: o local de armazenamento dos materiais da reforma tem que ser adequadamente analisado, porque a estrutura da edificação normalmente não suporta a carga de uma pilha de sacos de argamassas ou revestimentos cerâmicos (pisos e azulejos).
É muito importante o acompanhamento frequente de um responsável técnico, e não apenas o fornecimento de um documento de responsabilidade técnica para ser afixado no mural do condomínio. Da mesma forma, deve-se estabelecer também uma gestão consciente em relação ao depósito e transporte dos materiais, bem como dos entulhos e lixos produzidos durante a reforma.
O perito pode trabalhar também com foco na defesa do síndico ou do condomínio em caso de processo por causa de um reforma. Mas, como afirma a Eng. Lia Fernanda Zambon, é relevante, e muito mais eficiente e benéfico ao condomínio que a contratação do perito ocorra antes da reforma. “Ou seja, agir de forma preventiva garante os direitos e responsabilidades de cada parte, evitando desgastes futuros e extensos com demandas judiciais que podem se estender por anos e custam muito mais”, conclui.
Leia a reportagem completo do Estado de S.Paulo.
