A perícia de engenharia civil contribui de forma decisiva com o síndico do condomínio, orientando e oferecendo elementos técnicos que garantam a adequada manutenção do prédio, evitando desgastes estruturais, e, por consequência, prejuízos financeiros e desvalorização do imóvel. Mas, às vezes, por desconhecimento ou por carência de recursos, alguns síndicos não aproveitam este suporte especializado. Quer saber o que eles perdem com isso?
Se abrir mão do trabalho da perícia de engenharia civil, o síndico deixa de considerar aquilo que é o objeto de sua função. Ou seja, não cumpre suas responsabilidades quanto a garantir os direitos e deveres dos proprietários por meio de orientações técnicas que garantam a execução das manutenções e o bom funcionamento dos equipamentos e sistemas do condomínio. E isso tem grande impacto na valorização imobiliária e na liquidez do imóvel.
Deste modo, a principal contribuição que o perito em engenharia dá ao trabalho do síndico é garantir a orientação técnica necessária e imparcial em relação ao empreendimento como um todo e, no momento oportuno, bem como as intervenções necessárias, tudo minuciosamente justificado a fim de manter o imóvel seguro e valorizado.
A perícia de engenharia civil também contribui com o síndico na aprovação de rateios e obras, uma vez que consegue oferecer o suporte técnico que justifica aqueles investimentos. Exemplificando, é bastante comum que na aprovação de rateios destinados a obras, sobretudo as de melhorias, alguns condôminos se mostrem “resistentes”, entendendo que a demanda do síndico é um “capricho”, um gasto sem necessidade, porém, nestas horas, o apoio do perito em engenharia civil propicia a justificativa técnica fundamental para o convencimento do conjunto dos condôminos.
Perícia de engenharia civil em prédios novos e antigos
Vale destacar que não são apenas os condomínios antigos que requerem esse acompanhamento permanente do perito engenheiro civil, pois os condomínios novos podem obter especialmente ganhos financeiros, uma vez que a manutenção preventiva custa menos que a corretiva. Portanto, nos dois casos, é essencial que o síndico procure o auxílio de um profissional especializado em perícia de engenharia civil.
Nos prédios mais novos, o perito pode auxiliar levantando informações relacionadas à qualidade da construção, na identificação de “vícios ocultos” na obra, não percebido pelos moradores, na requisição da garantia ainda no tempo de sua vigência e na análise de possíveis riscos de perda de garantia. O trabalho de perícia de engenharia civil também orienta o síndico quanto à falta de informações nos manuais da obra, além de atestar se a manutenção está de acordo com as orientações do construtor.
Já nos prédios mais antigos, construídos quando não era obrigatório a entrega dos manuais de uso, operação e manutenção, a contratação do profissional de perícia de engenharia civil traz benefícios ainda maiores para o trabalho do síndico e, por consequência, para os moradores. Assim, dentre outras contribuições, o perito em engenharia civil ajuda a identificar o atual estado da edificação, listar as intervenções necessárias a curto, médio e longo prazos, e elaborar os referidos manuais orientativos para garantir que, independentemente de quem seja síndico, as manutenções preventivas serão feitas no tempo correto, seguindo a mesma orientação e metodologia.
Recado importante para os síndicos: Hoje, a ABNT NBR 14.037:2011 trata da necessidade de elaboração do modelo do Programa de Manutenção Preventiva (PMP) como parte integrante do Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação e do Manual das Áreas Comuns do edifício. Isso obriga as construtoras a fornecer ao síndico as orientações de como garantir o bom funcionamento, bem como aumentar a vida útil do empreendimento como um todo.
Manutenção preventiva X manutenção corretiva
O trabalho de perícia de engenharia civil garante que as manutenções preventivas e corretivas sejam efetuadas o mais rápido possível e de forma correta, evitando o agravamento e consequente aumento de custos de intervenção e conflitos entre usuários, como mostra o gráfico a seguir.
Conforme o gráfico, enquanto o custo para uma manutenção preventiva é de 25, caso esta não seja feita e venha a se tornar um defeito (vício construtivo/patologia), o custa da manutenção corretiva passa para 125. É a famosa “regra dos 5”: os custos financeiros são multiplicados por 5 quando deixamos exceder o prazo.
Um bom exemplo é impermeabilização em calhas da cobertura. Se a manutenção preventiva não for feita no tempo correto, quando for necessária fazer a corretiva serão necessários diversos outros serviços, que podem incluir revestimentos, obras em apartamentos etc. Isso também impacta na própria valorização e liquidez do prédio.
Passo a passo do trabalho da perícia de engenharia civil
O perito em engenharia civil é o profissional habilitado para inspeção predial porque possui conhecimento técnico amplo, que engloba:
- Normas técnicas vigentes (na data da vistoria e durante a construção da obra);
- Boas técnicas de construção;
- Domínio sobre leis e direitos dos proprietários e consequente obrigação dos condôminos e construtores;
- Conhecimentos dos materiais e equipamentos e seus respectivos desempenho e vida útil almejados;
- Domínio sobre questões relacionadas com manutenção, manuais de uso operação e manutenção preventiva; entre outros.
O profissional de perícia de engenharia civil também pode ser acionado pelo síndico em caso de dúvidas e discussões entre os proprietários sobre vícios ou desempenho do edifício e reformas em apartamentos. Neste caso, cabe ao síndico requerer o esclarecimento do perito especialista que entenda o problema como um todo para que possa fundamentar tecnicamente aos demais proprietários, eximindo o síndico de tomar decisões sem o conhecimento técnico necessário.
A partir do objetivo da inspeção apontado pelo síndico contratante, o perito em engenharia civil estuda os projetos, manuais e memoriais, relatórios de manutenção, reclamações de condôminos quanto a vícios construtivos, entre outros itens. Depois, é elaborado um planejamento da inspeção. Com isso, é feito o agendamento da vistoria e parte-se então para a inspeção de todo o edifício (normalmente limitado às áreas comuns), sendo então registrados todos os problemas encontrados no Laudo Pericial (que pode ser extrajudicial).
O detalhamento do Laudo Pericial e a profundidade da análise é definida entre o perito e o contratante, baseado no objetivo do trabalho técnico. Neste momento, será definido o escopo do trabalho pericial, o qual poderá se limitar a apresentar e descrever as manifestações patológicas, incluir a análise das patologias encontradas e consequente responsáveis pela correção, planejamento das intervenções (considerando um cronograma físico financeiro e grau de urgência), orçamento, entre outros.
Por fim, o síndico pode requerer também do profissional de perícia de engenharia civil a apresentação da forma de correção da patologia e estimar seus custos. Isso vai ajudar a garantir que o responsável pela correção identificada a execute da maneira correta tecnicamente, além de também servir de base para a definição de valores financeiros para que a parte lesada corrija os danos.
