Diante das responsabilidades do síndico sobre o cuidado e a manutenção de edificações do condomínio, adotar uma postura de antecipação e realizar a manutenção predial preventiva é fundamental para evitar questionamentos e problemas futuros. Por isso, é importante conhecer as orientações do Manual do Síndico do CREA-SC e as recomendações sob a visão da perícia em engenharia.

O síndico e os proprietários da edificação assumem todas as responsabilidades por prejuízos decorrentes de omissão na realização da manutenção predial. A contratação de empresas e profissionais legalmente habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) para efetuar a manutenção predial do condomínio delega e, automaticamente, transfere aos contratados essas responsabilidades.

Garantir obras e reformas dentro de padrões de segurança reconhecidos implica contar com engenheiro responsável, com registro junto ao CREA. O órgão regula e fiscaliza a atuação dos profissionais e oferece a garantia de responsabilidade sobre os projetos executados.

A padronização observada pelo CREA-SC na atuação de seus profissionais credenciados está expressa em um documento produzido especialmente para os síndicos. O Manual do Síndico do CREA-SC traz as responsabilidades dos profissionais, os tipos de manutenção e uma série de dicas que servem como ponto de partida para os condomínios.

Normas técnicas que fundamentam o manual

Duas normas vigentes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) relacionam-se com a manutenção predial preventiva, a NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e a NBR 14037:2011 Versão Corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Ambas embasam o manual elaborado pelo CREA-SC.

Considerando que cada edificação demanda diferentes soluções em manutenção por causa de suas particularidades, localização, materiais com que foi construída e forma de execução, resumimos alguns dos principais pontos do Manual do Síndico para a condução do plano de manutenção predial preventiva.

O que é manutenção predial preventiva?

O Manual do Síndico do CREA-SC define Manutenção Predial como o conjunto de procedimentos regulares programados para conservação e preservação do condomínio e de suas unidades. Quando efetivadas, mantêm as condições de segurança e de funcionamento das instalações e, por consequência, a integridade do patrimônio, de seus usuários, além de possibilitar a valorização do imóvel e a economia com despesas não previstas, acerca de danos de grande monta.

No caso de estruturas de concreto, por exemplo, estudos demonstram que o custo de intervenção aumenta em função do tempo. Entre a manutenção preventiva e a manutenção corretiva (quando já existe o dano), o custo relativo aumenta cinco vezes em comparação aos custos de prevenção, pois as áreas já se tornaram mais degradadas e as intervenções precisam ser maiores.

Profissionais para o projeto e a execução da manutenção

Profissionais habilitados e com conhecimentos técnicos especializados são os indicados para os serviços voltados à manutenção predial preventiva. Os profissionais registrados pelo CREA são habilitados para a atividade, como engenheiros civis, engenheiros eletricistas e tecnólogos. A execução de projetos e obras por pessoas não habilitadas aumentam o risco de uso de materiais inadequados, cálculos incorretos, suscetibilidade a acidentes e a prejuízos até mesmo irreparáveis.

Serviços de natureza técnica, portanto, demandam a emissão de Anotações de Responsabilidade Técnica, as ART’s. Documento criado pela lei Lei 6.496/77, a ART define responsáveis técnicos pela execução de obras ou prestação de quaisquer serviços de engenharia, de agronomia e das demais profissões regulamentadas e fiscalizadas pelo CREA.

Nela constam detalhes de todos os procedimentos do serviço e a sua falta implica em sanções legais ao profissional ou à empresa. O documento garante ao síndico prova da relação contratual estabelecida e de garantia dos serviços prestados, além de transferir aos contratados a responsabilidade sobre as obras.

O que observar na manutenção predial preventiva

De acordo com as responsabilidades legais e regulamentares do síndico (art. 22 da Lei 4.591/64 e art. 1.348 do Código Civil, convenções de condomínio e regimento interno), cabe a ele assumir os encargos com a preservação e manutenção do patrimônio coletivo. Confira os procedimentos do Manual do Síndico do CREA-SC, com base na NBR 5674, itens 5.1 a 5.3, e na NBR 14.037.

Manual

O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação

Normas técnicas

No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e na manutenção, uso e operação de sua edificação.

Empresa habilitada

O proprietário pode delegar a gestão da manutenção predial de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.

As vistorias preventivas periódicas devem contemplar, no mínimo:

• Análise estrutural, fundações, rachaduras, fissuras, recalques, eflorescências, descolamentos de reboco em pilares;
• Análise de infiltrações diversas e seus reflexos estruturais e visuais, além de formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura;
• Análise dos sistemas de armazenamento e bombeamento de água potável e água de reaproveitamento fluvial;
• Análise dos sistemas de coleta e tratamento de esgotos, vedações de tubulações aparentes, caixas de gordura e de inspeção, fossas, sumidouros;
• Análise das instalações elétricas, quadro de disjuntores, condição da fiação, oxidação de contatos, carga instalada versus projetada, prevenção contra incêndio e descargas atmosféricas, aterramentos;
• Sugestão de elaboração de plano de ataque, listando as ações imediatas que o condomínio deve adotar, principalmente em relação aos problemas estruturais e elétricos.

Especialista na perícia em engenharia dá recomendações 

Reforçando a importância do Manual do CREA-SC, a engenheira Lia Fernanda Zambon, perita da Zambon Perícia & Avaliação traz recomendações sobre a especificidade das edificações e a importância de avaliar caso a caso o plano de manutenção predial preventiva para evitar danos e prejuízos futuros. Essa postura incluía visão técnica e especializada do perito em engenharia.

“Cada edifício tem suas particularidades. Assim, o perito em engenharia saberá avaliar na edificação seus sistemas e materiais empregados e o que deve ser feito. As observações, possivelmente, serão transformadas em recomendações sobre a manutenção corretiva, quando já existe um problema, e a manutenção preventiva.

Conforme Lia, existem algumas manutenções preventivas necessárias após um grande espaço de tempo, como é o caso de reformas e substituição de telhas ou de impermeabilizações.

“A perícia consegue identificar o fim da vida útil daquele sistema, antes que ele venha a causar prejuízos. Desse modo, a manutenção preventiva é muito mais econômica que a corretiva, porque envolverá somente um serviço”.

Fatores ambientais alteram tempo estimado para manutenções

Ainda que os manuais determinem o período de manutenções, a engenheira alerta que fatores ambientais e externos podem alterar substancialmente o tempo em relação ao que foi estimado. Inclusive uma boa manutenção preventiva que inclui serviços simples, como a limpeza regular de ralos e caixas de gordura, por exemplo.

“Você vai encontrar em um manual de condomínio que a vida útil de determinado tipo de impermeabilização é de 20 anos, por exemplo. Então, nas inspeções de manutenção predial preventiva o engenheiro perito poderá identificar se é necessário fazer a substituição antes dos 20 anos ou depois, conforme o desempenho do produto e do sistema, com os demais itens da edificação”.

Em resumo, cada construção tem suas características gerais e o perito em engenharia é o profissional que pode avaliar o tempo correto para as intervenções e avaliar a execução de manutenções efetuadas, propondo continuidade ou novas soluções de sistemas e serviços. A finalidade é aumentar a vida útil do edifício e garantir um menor custo de manutenção.