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Já pensou em ter que desocupar sua casa por problemas com infiltração? Ou então, em administrar ou assumir responsabilidades em um conflito dessa gravidade no seu condomínio? Infiltrações podem ocorrer por vícios da construção ou em decorrência de reformas inadequadas, onde, frequentemente, não há orientação de um profissional credenciado junto ao CREA ou CAU. Saiba como a Perícia em Engenharia pode auxiliar na resolução do problema.

 

As infiltrações são patologias que normalmente não passam despercebidas e que se agravam com o passar do tempo, podendo vir a tornar um imóvel inabitável. Nos condomínios, onde incidentes podem afetar áreas privativas e também áreas comuns, o condomínio, através do síndico, frequentemente atua como um mediador entre as partes envolvidas, na busca de soluções ágeis e eficientes. A postura ajuda a evitar o desgaste com conflitos e os custos de uma possível judicialização dos casos. A Perícia em Engenharia pode auxiliar o condomínio com essas finalidades.

Dentre os fatores que levam com frequência ao judiciário os casos de danos provocados por infiltrações está a dificuldade de se afirmar a origem do problema, se em áreas comuns ou áreas privativas, se em decorrência de desgastes naturais, de falta de manutenção ou de intervenções (e reformas) inadequadas. Consequentemente, dá-se a dificuldade de identificar o responsável pelo problema e pela sua correção.

Mas como identificar e começar a tratar o problema? Confira a seguir.

Como identificar problemas com infiltração no condomínio

A Perícia em Engenharia Civil pode detectar tanto a origem dos problemas com infiltração, quanto os fatores de causa e agravamento, bem como as soluções possíveis. Dois casos já assessorados pela Zambon Perícia & Avaliação evidenciam a importância de se contratar apenas profissionais especializados e credenciados para executar obras e reformas.

Por parte do síndico, as exigências de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de execução de reformas, presença de engenheiro, aprovação junto a órgãos responsáveis e anuência da construtora são muito mais do que meras formalidades a se exigir do morador que pretende iniciar uma reforma em sua unidade privativa. Estas são responsabilidades dos síndicos, com vistas a resguardar a segurança e o bem-estar dos condôminos.

Ainda, com vistas a manter o correto desempenho do edifício, o condomínio deve efetuar inspeções prediais frequentes por profissionais habilitados em Perícias de Engenharia, a fim de verificar a necessidade de manutenções preventivas e corretivas nas áreas comuns e possíveis intervenções que  também devem ser supervisionadas por profissionais habilitados. O Manual do Síndico do condomínio apresenta as orientações quanto à frequência e como devem ser feitas. Outro guia útil é o manual disponibilizado pelo CREA-SC   

Uma boa Inspeção predial deve apontar:

  • Vícios construtivos ou patologias que aceleram a degradação do imóvel ou reduzem seu desempenho;
  • Problemas estruturais e de manutenção que colocam em risco a segurança dos moradores;
  • Problemas estruturais e de manutenção que afetam a saúde dos moradores.

Enquanto os problemas estruturais colocam em risco a saúde e vida dos moradores por causa de ameaças de ruptura e desabamento, as infiltrações são igualmente prejudiciais, haja vista que criam um ambiente para proliferação de micro-organismos patogênicos, como fungos e bactérias.

Nos dois casos relatados a seguir, problemas com infiltração se agravaram até tornarem os imóveis inabitáveis. Veja as implicações e as consequências em ambos.

Caso 1: Perícia em Engenharia para fundamentar ação na Justiça

A perícia em engenharia  foi acionada pela moradora de um apartamento que teve de deixar a residência com os filhos em virtude dos efeitos das infiltrações no seu imóvel. Moradora há anos sem nenhuma ocorrência de infiltração em seu imóvel, ela percebeu que as infiltrações surgiram e rapidamente se agravaram. O condomínio buscou intermediar a discussão entre moradores, porém, as partes envolvidas e possíveis responsáveis não entraram em acordo e o caso foi encaminhada para a Justiça. Diante da dúvida sobre a origem e o responsável, as infiltrações não foram sanadas e a moradora permanece fora de sua casa, visto que diversos cômodos foram atingidos.

O apartamento da autora da ação fica sob a cobertura do prédio, o que fez o condomínio e os moradores da cobertura entrarem em discussão sobre a responsabilidade pelas infiltrações e os danos. A ação tramita como uma antecipada de provas, a qual tem como principal objetivo a realização da Perícia Judicial, com vistas a apurar a origem e causa do problema e, consequentemente, o responsável que deverá corrigi-lo. Os requeridos são  os proprietários das coberturas e o condomínio.

Após esta etapa, nova ação judicial cível contra os responsáveis buscará exigir a correção do problema para que cessem as infiltrações e pela correção dos danos causados no apartamento da Autora e, ainda, outras indenizações pertinentes, como possíveis danos materiais e morais.

Um fato muito importante relacionado ao problema, que serve de alerta a moradores e síndicos, é que as infiltrações começaram logo depois de uma das coberturas passar por uma grande reforma que não contou com supervisão técnica durante sua execução. Como a moradora não obteve êxito na resolução do problema junto ao condomínio e ao dono da cobertura, coube o ajuizamento da ação Judicial. A família deixou o apartamento, considerando-o insalubre e, portanto, inabitável, enquanto o problema não é resolvido.

Considerações iniciais da perícia:

a)   A partir das manifestações patológicas identificadas, da área atingida e das informações disponíveis, caberá ao Perito do Juízo vistoriar os imóveis envolvidos, investigação envolvendo o relato dos fatos e ocorrência ao longo do tempo, análise documental e de projetos, podendo incluir a execução de testes e ensaios, entre outros;

b)   A engª Lia, da Zambon Perícia, que é assistente técnica da parte Autora neste caso, utilizou-se de seus conhecimentos técnicos para direcionar os olhos do Perito do Juízo na apuração dos fatos e consequente responsabilização dos culpados, almejando a celeridade processual e a consequente agilidade na resolução do problema da parte afetada.

Caso 2: Perícia em Engenharia para o Juízo como antecipação de prova

O morador de um condomínio buscou apurar na Justiça a responsabilidade sobre constantes infiltrações em um apartamento que ficava abaixo da cobertura do edifício, a qual havia passado por uma grande reforma. O imóvel afetado não era habitado havia meses, com a ocupação impossibilitada por consequência das infiltrações. Enquanto os proprietários das coberturas e o condomínio responsabilizavam um ao outro, o proprietário do imóvel afetado acionou a Justiça para resolver este impasse.

O Juízo demandou a Perícia em Engenharia Civil para identificar a origem do problema. Neste caso, além da vistoria aos imóveis subjúdice e a análise dos documentos e projetos, foi necessária a aplicação de testes e ensaios para a formação da convicção. A busca pericial envolveu uma longa investigação, visto que as infiltrações poderiam ser provenientes da área comum do edifício ou das áreas privativas dos apartamentos localizados imediatamente acima.

Além da Perita do Juízo, a prova pericial e seus testes contaram com o acompanhamento dos peritos assistentes das partes, neste caso, três Engenheiros que representavam a parte Autora, os proprietários da cobertura e o condomínio.  

Considerações da perícia:

a)   A primeira falha identificada é corrente em caso de patologias construtivas: a execução de serviços técnicos sem supervisão profissional. As reformas realizadas no andar superior não contaram com supervisão técnica de engenheiros ou arquitetos durante sua execução.

b)   Como consequência da execução, o apartamento afetado já estava inabitado, com infiltrações em diversos cômodos, manchas em pisos e paredes, forros danificados ou removidos, incidência de mofo e outras patologias.

c)   Os testes apontaram como ocorriam as infiltrações, sendo possível, portanto, identificar a sua origem. Consequentemente, foi possível apontar aos serviços e metodologia de correção do problema. Destaca-se que somente após sanar as infiltrações seria possível corrigir os problemas no apartamento inferior e então, torná-lo habitável novamente, dada a extensão do dano.

d)   A participação dos assistentes técnicos das partes reforçou o trabalho da perícia, primeiramente no direcionamento processual através dos quesitos formulados e, ainda, pela participação durante todas as etapas da prova pericial (testes e vistorias). O perito serviu como os olhos do Juízo, garantindo imparcialidade e rigor técnico na apuração dos fatos.

Recomendações finais aos condomínios

1)  A Lei 5194 e a NBR 16.280 determinam a contratação de engenheiros ou arquitetos habilitados nos devidos conselhos CREA ou CAU para a execução de obras e reformas, os quais devem registrar sua responsabilidade por meio da emissão de ART ou RRT anotação/registro de responsabilidade técnica de execução dos reforma. Isto reduz sobremaneira os riscos de patologias e problemas que provocam grande transtorno, como as infiltrações. Estes profissionais possuem os conhecimentos técnicos em relação aos materiais, projetos, desempenho, segurança, entre outros. A crença na tomada de decisão dos empreiteiros, pedreiros e outros profissionais da construção civil com experiência não pode substituir o conhecimento técnico de Engenheiros e Arquitetos, que possuem a competência e credenciamento necessário para garantir segurança e eficiência à obra/serviço.

2)  O síndico assume responsabilidades civis e criminais junto ao condomínio, o que reforça a necessidade de sua atuação dentro da lei, cabendo exigir a apresentação dos documentos e comprovações necessários antes do início das obras. Caso não seja atendido, o síndico pode realizar a nunciação de obra nova e determinar a paralisação dos serviços. Veja como a Perícia em Engenharia pode auxiliar o síndico.

3)  Dúvidas sobre a origem do problema, em área privativa ou comum do condomínio, são recorrentes. Entretanto, o síndico não pode se eximir de verificar os fatos. Antecipar-se a uma ação judicial viabilizando serviços de perícia técnica é um meio de agilizar o processo, apurar as responsabilidades e mitigar os danos e prejuízos às partes afetadas. Estabelecer a conversação com quem fez obras recentes e chegar a possíveis responsáveis pode eximir o condomínio de prejuízos futuros maiores e de impacto sobre o bem-estar e a convivência dos moradores.  

Seu condomínio enfrenta ação na Justiça ou problemas estruturais que geram riscos à saúde e o bem-estar dos condôminos? Entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação e tire todas as suas dúvidas.