Skip to Content

Categoria: Engenharia civil

3 erros na avaliação de imóveis que a perícia pode evitar

As oscilações do mercado, o tempo de edificação de um imóvel e as mudanças no seu entorno ao longo do tempo são aspectos que evidenciam como a avaliação de imóveis é uma tarefa que exige precisão e perícia.

Mesmo observando as regras vigentes para chegar a um valor estabelecido, uma apuração que sustente a realização de negócios é envolta em dificuldades e incertezas que um auxílio profissional ajuda a superar. O valor de mercado é definido pela norma ABNT NBR 14.653-1:2001, padrão para a avaliação de imóveis, como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.

Vamos apontar três erros recorrentes cometidos na avaliação de imóveis e como a perícia em engenharia contorna essas situações com critérios estabelecidos, confiáveis e transparentes.

1.      Valoração por achismo

A experiência no mercado imobiliário tem muito valor quando se está avaliando um imóvel. Porém, o que a vivência profissional traz é apenas um fator entre muitos para se chegar à valoração de um imóvel. Ignorar os outros fatores é agir subjetivamente, ou seja, dar certa margem ao “achismo”, em vez de analisar os critérios adequados de avaliação. Isto induz o profissional ao erro e a prejuízos nos negócios, seja para investidores ou para locadores de imóveis, por exemplo.

Quer um exemplo?

A localização do imóvel é o fator de maior influência para a atribuição de valor, mas tem relação direta com a data em que a avaliação é feita. Em março de 2018, um apartamento localizado em um bairro residencial de alto padrão, com poucos serviços ao redor, foi avaliado em R$ 1 milhão. Um ano depois, um shopping center instalou-se a uma quadra do imóvel. A avaliação poderia pender para duas situações distintas: o lugar tornar-se mais atrativo pela oferta de serviços ou, pelo contrário, espantar os investidores e potenciais clientes de alto poder aquisitivo, que buscavam a tranquilidade e a exclusividade do bairro. A localização, portanto, não está limitada ao bairro, cidade ou região, mas a todo o desenvolvimento do entorno do imóvel em um período determinado.

2.      Apresentação de informações ou fontes tendenciosas

A interpretação do contexto do imóvel está, sim, ligada a certa subjetividade na avaliação de imóveis, o que, de certa forma, está ligado à expertise e à consciência dos fatos por parte do profissional que faz a avaliação. Este é o jogo do mercado, em que entram os argumentos de venda e os interesses do investidor, por exemplo. Entretanto, a dica para uma avaliação séria e confiável é o uso de critérios que realmente representam os fatores de variação do valor do imóvel. Antes de investir, vale manter os olhos bem abertos sobre as fontes de informação utilizadas para determinar o preço de um apartamento ou imóvel comercial.

Cabe analisar criticamente os resultados apresentados na avaliação e verificar se o cenário é mesmo o que foi delineado. Poderiam entrar aí aspectos como infraestrutura do bairro e potencial do ponto como comércio, apenas para citar exemplos de variáveis que interferem no valor. Você precisa avaliar, inclusive, como quem lhe fornece a avaliação é beneficiado pelas transações. Na ânsia de vendedores ou proprietários, as informações podem ser distorcidas ou tendenciosas e devem ser confirmadas antes de se fechar o negócio.  

3.      Inflação e correção monetária aplicadas no “automático”

Há quem defenda que aluguéis e valores de imóveis estão condicionados à inflação e à correção monetária. De fato, há um pouco de verdade nesta conjunção, mas não é tão simples. Ou seja, você não vai dizer que o seu apartamento custa 6% a menos mais do que no ano passado, de acordo com a inflação registrada. Isto porque outros fatores muito mais importantes, como a localização, a quantidade de oferta e procura e o desenvolvimento da região influenciam e devem fazer parte de uma avaliação econômica. Portanto em uma avaliação correta de imóveis, em acordo com a norma vigente, desvincula-se esses dois fatores para serem aplicados os critérios da norma.

Você até pode perguntar porque, então, nos contratos de locação de imóvel é pactuada a correção monetária anual, em sua maioria pelo IGP-M. A resposta é que esta é uma forma de facilitar o deslinde do contrato. Porém, em locações comerciais, por exemplo, é pactuada nova avaliação do valor da locação em períodos de 5 anos, origem, inclusive, de diversas ações judiciais.

Cada caso é um caso

Hoje, por exemplo, é possível identificar imóveis com valores de locação corrigidos nos últimos 4 anos pelo IGP-M em que o valor do aluguel é superior aos imóveis semelhantes em oferta. Nestes casos, além do desenvolvimento da região do imóvel no período e do aumento da oferta em relação à procura, fatores ligados à conjuntura econômica do país e do mercado imobiliário. 

Com essas especificidades, não podemos aplicar indexadores de correção monetária para trazer o valor de mercado do imóvel ao valor presente sem desatender a definição de valor de mercado.

Como a perícia profissional evita esses equívocos

Conforme as orientações da NBR 14.653-1:2001, a perícia em engenharia aplica às avaliações de imóveis com base em uma data de referência. Um apartamento que valia R$ 1 milhão em março de 2018 pode ter sido valorado a R$ 1,1 mil ou decrescido a R$ 800 mil. A data de referência, afinal, é um prazo dentro do qual determinado contexto de mercado é considerado válido.

Outro ponto relevante e que deve ser considerado pela perícia em engenharia na avaliação de imóveis são as condições de mercado vigentes. Como exemplo, temos a crise econômica brasileira, que iniciou em 2013 e ainda reflete sobre o mercado imobiliário. As oscilações existentes estão ligadas à questão da oferta e da procura, bem como a questões econômicas, como a disponibilização de crédito e de taxas de juros atrativas.

De fato, a aplicação de correção monetária ou índices como FIPE-ZAP normalmente se mostram inadequados. Em resumo, atentar-se às especificadas do imóvel avaliando (tipo, localização, região, infraestrutura etc), da conjuntura econômica do mercado imobiliário e do país e da disponibilidade de imóveis semelhantes são alguns critérios e informações confiáveis e considerados em uma avaliação. Com estas orientações, reforçamos que apurar o valor de um imóvel demanda revisão sistemática e periódica de todos os parâmetros utilizados.

Se você quer saber mais sobre processos de avaliação de imóveis pela perícia em engenharia, envie sua dúvida para a Zambon Perícia & Avaliação e converse conosco.

0 0 Ler mais →

A contribuição da perícia para a imparcialidade do juiz

O compromisso do juiz com a verdade dos fatos no exercício de sua atividade profissional é citado no Código de Ética da Magistratura, que descreve o juiz imparcial como “aquele que busca nas provas a verdade dos fatos, com objetividade e fundamento, mantendo ao longo de todo o processo uma distância equivalente das partes, e evita todo o tipo de comportamento que possa refletir favoritismo, predisposição ou preconceito”.

Assim, alheio a interesse sobre o objeto do processo e ao favorecimento das partes, o juiz prioriza a razão com base na verdade dos fatos como instrumento da Justiça. Alcançar esses parâmetros envolve contornar desafios como a falta ou inconsistência de provas e as lacunas de conhecimento de especialista em questões que extrapolam o conteúdo legal dos processos.

Neste sentido, a perícia técnica — ao funcionar como uma extensão das competências do Juiz — também deverá estar alinhada com essa busca pela imparcialidade. Por conseguinte, a produção e a fundamentação de provas, as quais agregam conhecimentos técnicos especializados ao processo, deverão ser desenvolvidas à luz desta premissa, a fim de aproximar a atividade pericial e a convicção do Juiz da verdade dos fatos.

Qualidade da comunicação interpessoal e do relato

A capacidade de investigação e análise do perito do juízo deve ser complementada por uma comunicação clara e objetiva com o juiz e seus assessores e, inclusive, com a adoção  de uma postura didática, uma vez que o trabalho técnico necessita ser compreendido por todos os envolvidos na lide. Portanto, considerando que há assimetria de conhecimento quanto aos conceitos e técnicas vinculadas aos diversos campos de formação, tais como a Economia, a Engenharia, a Medicina, a Administração e outros, o perito do Juízo deve ter além da qualificação técnica, o domínio da redação e a experiência jurídica que permitam que o laudo técnico apresentado atenda os anseios do Juiz e ao mesmo tempo seja claro, objetivo, técnico, mantendo ao longo de todo o processo uma distância equivalente das partes.

Portanto, ao adotar uma linguagem clara e acessível ao entendimento das partes que compõem o processo, o perito demonstra com mais facilidade a relevância dos argumentos apresentados e a transparência de sua metodologia de trabalho. Neste sentido, a qualidade percebida pelo Juiz para a formação da sua convicção, também abrange aspectos como a diversidade de fontes consultadas pela perícia, a descrição e a contextualização de conceitos inerentes a áreas de especialidade, tal como ocorre no caso da perícia econômico-financeira e da perícia em Engenharia, as quais possuem uma série de conceitos próprios, que requerem muitas vezes detalhamento.

Sendo a objetividade e a clareza premissas a serem perseguidas, é necessário que o perito do Juízo, de forma antecipada, avalie quais deverão ser os dados e elementos que deverão ser anexados ao laudo e que adequadamente cumprirão este princípio. Portanto, desde a apresentação da problemática existente, deve ser evidenciada a habilidade de síntese do perito do Juízo, sendo esta tão importante quanto a capacidade analítica. Assim, exemplificadamente, o adequado resumo dos fatos, o resgate histórico sobre os contratos envolvidos na demanda judicial, os critérios utilizados pela perícia, a análise pontual dos pedidos das partes e as conclusões fazem parte de uma estrutura textual sistemática e organizada.

Com o relato, o perito precisa conduzir o leitor a refazer a trajetória de raciocínio utilizada, pela evidência dos critérios utilizados. Em resumo, o texto deve encadear os fatos pela apresentação de um problema e pela busca de respostas justificadas, encadeadas e coerentes para o embasamento do juiz.

Confiabilidade do perito

Os aspectos técnicos e de qualidade no trabalho da perícia auxiliam o juiz desde a primeira instância, quando muitas vezes a perícia é realizada antes mesmo da existência de uma decisão judicial. Em situações como esta, a capacidade do perito e a sua isenção em relação ao objeto da ação judicial são determinantes, para evitar equívocos de informação e não induzir o Juízo a erros.

Além de valores individuais requeridos do perito, como atenção à conduta ética, à honestidade e à imparcialidade, o Juízo precisa identificar a postura e os posicionamentos do profissional, a fim de não ser surpreendido por questionamentos que venham a invalidar ou colocar em dúvida a isenção de seu trabalho.

Experiência profissional

Conhecer a experiência profissional do perito, sua formação e a organização que ele integra é mais um caminho para atestar a qualidade e a confiabilidade de seu trabalho. Peritos que exercem a atividade pericial como uma função secundária, autônomos e profissionais de outras áreas que buscam na perícia uma alternativa de complementação de renda têm, obviamente, menores chances de assegurar a disponibilidade e o suporte esperado pelo Juízo até o final do processo, bem como, de oferecer a confiabilidade das informações quando comparado a uma organização especializada.

Nas empresas que atuam exclusivamente no campo pericial, as capacidades técnicas individuais dos peritos aliam-se à sinergia entre profissionais com formação adequada, dedicação exclusiva, memória organizacional e, portanto, melhor sustentação para a busca e a fundamentação de todas as soluções. São estas organizações as que desenvolvem continuamente competências para elaborar laudos complexos, customizados e com um método próprio validado pela expertise profissional. Em outras palavras, a comunicação interna, a troca de experiências, a vivência e a construção conjunta dos trabalhos diminuem sensivelmente a margem de erro, facilitando a elaboração de laudos técnicos de excelência e evitando “todo o tipo de comportamento que possa refletir favoritismo, predisposição ou preconceito”.

Capacidade de agregar e incorporar conhecimento à atuação do juiz

A perícia judicial melhora a tomada de decisão e favorece a imparcialidade do Juiz, trazendo elementos que dão ao Julgador o conhecimento sobre perspectivas e fatos de áreas além do Direito. Portanto, não apenas em uma vara única, onde o Juízo concentra processos de diferentes naturezas, como também em varas específicas, como a Bancária, a Cível e a Trabalhista, o trabalho desenvolvido pelo perito do Juízo, quando profissional da área, tanto auxilia na celeridade processual como ainda contribui com a imparcialidade do Julgador.

Em resumo, a imparcialidade é uma premissa que deve nortear todo o trabalho do perito do Juízo, mas não é a única, pois a escolha de um perito profissional pelo Juiz, envolve também capacidade técnica compatível com o escopo de atuação, postura profissional e ética, estrutura organizacional, experiência prática, confiança entre outros. Estes critérios aumentam a segurança do juiz em torno dos laudos produzidos e o auxiliam a decidir com base na mais ampla e especializada apuração dos fatos.

Fundada em Florianópolis e desde 2010 no mercado, a Zambon Perícia & Avaliação dedica-se exclusivamente ao ramo de perícias, com um portfólio de mais de 2.400 casos, dos quais, mais de 90% foram realizados na condição de perito oficial.

Quer saber mais sobre o trabalho da Zambon Perícia & Avaliação? Faça contato!

0 1 Ler mais →

Manutenção predial preventiva: o que prevê o manual do síndico

Diante das responsabilidades do síndico sobre o cuidado e a manutenção de edificações do condomínio, adotar uma postura de antecipação e realizar a manutenção predial preventiva é fundamental para evitar questionamentos e problemas futuros. Por isso, é importante conhecer as orientações do Manual do Síndico do CREA-SC e as recomendações sob a visão da perícia em engenharia.


O síndico e os proprietários da edificação assumem todas as responsabilidades por prejuízos decorrentes de omissão na realização da manutenção predial. A contratação de empresas e profissionais legalmente habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) para efetuar a manutenção predial do condomínio delega e, automaticamente, transfere aos contratados essas responsabilidades.

Garantir obras e reformas dentro de padrões de segurança reconhecidos implica contar com engenheiro responsável, com registro junto ao CREA. O órgão regula e fiscaliza a atuação dos profissionais e oferece a garantia de responsabilidade sobre os projetos executados.

A padronização observada pelo CREA-SC na atuação de seus profissionais credenciados está expressa em um documento produzido especialmente para os síndicos. O Manual do Síndico do CREA-SC traz as responsabilidades dos profissionais, os tipos de manutenção e uma série de dicas que servem como ponto de partida para os condomínios.

Normas técnicas que fundamentam o manual

Duas normas vigentes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) relacionam-se com a manutenção predial preventiva, a NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e a NBR 14037:2011 Versão Corrigida:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Ambas embasam o manual elaborado pelo CREA-SC.

Considerando que cada edificação demanda diferentes soluções em manutenção por causa de suas particularidades, localização, materiais com que foi construída e forma de execução, resumimos alguns dos principais pontos do Manual do Síndico para a condução do plano de manutenção predial preventiva.

O que é manutenção predial preventiva?

O Manual do Síndico do CREA-SC define Manutenção Predial como o conjunto de procedimentos regulares programados para conservação e preservação do condomínio e de suas unidades. Quando efetivadas, mantêm as condições de segurança e de funcionamento das instalações e, por consequência, a integridade do patrimônio, de seus usuários, além de possibilitar a valorização do imóvel e a economia com despesas não previstas, acerca de danos de grande monta.

No caso de estruturas de concreto, por exemplo, estudos demonstram que o custo de intervenção aumenta em função do tempo. Entre a manutenção preventiva e a manutenção corretiva (quando já existe o dano), o custo relativo aumenta cinco vezes em comparação aos custos de prevenção, pois as áreas já se tornaram mais degradadas e as intervenções precisam ser maiores.

Profissionais para o projeto e a execução da manutenção

Profissionais habilitados e com conhecimentos técnicos especializados são os indicados para os serviços voltados à manutenção predial preventiva. Os profissionais registrados pelo CREA são habilitados para a atividade, como engenheiros civis, engenheiros eletricistas e tecnólogos. A execução de projetos e obras por pessoas não habilitadas aumentam o risco de uso de materiais inadequados, cálculos incorretos, suscetibilidade a acidentes e a prejuízos até mesmo irreparáveis.

Serviços de natureza técnica, portanto, demandam a emissão de Anotações de Responsabilidade Técnica, as ART’s. Documento criado pela lei Lei 6.496/77, a ART define responsáveis técnicos pela execução de obras ou prestação de quaisquer serviços de engenharia, de agronomia e das demais profissões regulamentadas e fiscalizadas pelo CREA.

Nela constam detalhes de todos os procedimentos do serviço e a sua falta implica em sanções legais ao profissional ou à empresa. O documento garante ao síndico prova da relação contratual estabelecida e de garantia dos serviços prestados, além de transferir aos contratados a responsabilidade sobre as obras.

O que observar na manutenção predial preventiva

De acordo com as responsabilidades legais e regulamentares do síndico (art. 22 da Lei 4.591/64 e art. 1.348 do Código Civil, convenções de condomínio e regimento interno), cabe a ele assumir os encargos com a preservação e manutenção do patrimônio coletivo. Confira os procedimentos do Manual do Síndico do CREA-SC, com base na NBR 5674, itens 5.1 a 5.3, e na NBR 14.037.

Manual

O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação

Normas técnicas

No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e na manutenção, uso e operação de sua edificação.

Empresa habilitada

O proprietário pode delegar a gestão da manutenção predial de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.

As vistorias preventivas periódicas devem contemplar, no mínimo:

  • Análise estrutural, fundações, rachaduras, fissuras, recalques, eflorescências, descolamentos de reboco em pilares;
  • Análise de infiltrações diversas e seus reflexos estruturais e visuais, além de formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura;
  • Análise dos sistemas de armazenamento e bombeamento de água potável e água de reaproveitamento fluvial;
  • Análise dos sistemas de coleta e tratamento de esgotos, vedações de tubulações aparentes, caixas de gordura e de inspeção, fossas, sumidouros;
  • Análise das instalações elétricas, quadro de disjuntores, condição da fiação, oxidação de contatos, carga instalada versus projetada, prevenção contra incêndio e descargas atmosféricas, aterramentos;
  • Sugestão de elaboração de plano de ataque, listando as ações imediatas que o condomínio deve adotar, principalmente em relação aos problemas estruturais e elétricos.

 

Especialista na perícia em engenharia dá recomendações 

Manutenção predial preventiva

Engenheira Lia Fernanda Zambon

Reforçando a importância do Manual do CREA-SC, a engenheira Lia Fernanda Zambon, perita da Zambon Perícia & Avaliação traz recomendações sobre a especificidade das edificações e a importância de avaliar caso a caso o plano de manutenção predial preventiva para evitar danos e prejuízos futuros. Essa postura incluía visão técnica e especializada do perito em engenharia.

Cada edifício tem suas particularidades. Assim, o perito em engenharia saberá avaliar na edificação seus sistemas e materiais empregados e o que deve ser feito. As observações, possivelmente, serão transformadas em recomendações sobre a manutenção corretiva, quando já existe um problema, e a manutenção preventiva.

Conforme Lia, existem algumas manutenções preventivas necessárias após um grande espaço de tempo, como é o caso de reformas e substituição de telhas ou de impermeabilizações.

“A perícia consegue identificar o fim da vida útil daquele sistema, antes que ele venha a causar prejuízos. Desse modo, a manutenção preventiva é muito mais econômica que a corretiva, porque envolverá somente um serviço”.

Fatores ambientais alteram tempo estimado para manutenções

Ainda que os manuais determinem o período de manutenções, a engenheira alerta que fatores ambientais e externos podem alterar substancialmente o tempo em relação ao que foi estimado. Inclusive uma boa manutenção preventiva que inclui serviços simples, como a limpeza regular de ralos e caixas de gordura, por exemplo.

“Você vai encontrar em um manual de condomínio que a vida útil de determinado tipo de impermeabilização é de 20 anos, por exemplo. Então, nas inspeções de manutenção predial preventiva o engenheiro perito poderá identificar se é necessário fazer a substituição antes dos 20 anos ou depois, conforme o desempenho do produto e do sistema, com os demais itens da edificação”.

Em resumo, cada construção tem suas características gerais e o perito em engenharia é o profissional que pode avaliar o tempo correto para as intervenções e avaliar a execução de manutenções efetuadas, propondo continuidade ou novas soluções de sistemas e serviços. A finalidade é aumentar a vida útil do edifício e garantir um menor custo de manutenção.

0 2 Ler mais →

Como a Perícia em Engenharia para Antecipada de Prova agrega valor à ação judicial

A atuação da Justiça contempla cada vez mais instrumentos para alcançar a correção nas decisões e a celeridade nos processos. A reformulação da Produção Antecipada de Prova no Código de Processo Civil em 2015 (CPC/15) é um dos avanços recentes neste sentido.

A medida, que era vinculada apenas a demandas judiciais com requisito de urgência, demanda preparatória ou incidental, foi consagrada como um direito à prova que pode ser exercido de forma autônoma pelas partes.

Graças à mudança da natureza cautelar para o direito à prova, a Antecipada de Prova passou a estender seus diversos benefícios para o processo judicial, desde evitar um litígio, até promover o melhor conhecimento possível sobre os fatos e instruir melhor a demanda.

Para o advogado e as partes, adotar a Antecipada de Prova significa propor uma apuração embasada em conhecimentos técnicos que envolvem a atuação da perícia profissional. Em algumas ações que dependem do conhecimento técnico para a tomada de decisão do Juízo, faz-se imprescindível que o procedimento jurídico busque a criação de provas antes do processo principal.

É este o caso das ações judiciais envolvendo Engenharia Civil, para evidenciar responsabilidades sobre obras e demonstrar, por exemplo, origens de danos existentes em edificações. De maneira geral, a antecipada de provas diminui o tempo de tramitação, contribuindo com a celeridade processual, porque reduz o tempo de discussão existente em um procedimento ordinário. Desta forma, se as provas válidas foram criadas para o juízo, posteriormente é possível apenas ajuizar a ação direcionada, exigindo direitos com fundamentação do resultado da Antecipada de Prova.

Engenharia

A recomendação da produção Antecipada de Prova para ações que envolvendo projetos de engenharia é aplicável a patologias nas construções, para o registro adequado do que ocorreu, a determinação de correção de dano e futuros efeitos de indenização por danos materiais e custos da correção.

A Antecipada de Prova também evita a sucumbência nas ações, porque o processo principal é então ajuizado somente com provas e contra a parte responsável, ou seja, não é necessário chamar vários réus até saber quem é o verdadeiro culpado pelo dano/problema.

A aplicação deste instrumento legal é muito comum em casos em que as partes ou o Juízo apuram a origem de determinado dano ou deterioração em edifícios, a fim de apontar as responsabilidades, determinar reparos e, se for o caso, ressarcimento aos prejudicados. No caso de danos verificados em condomínios e que lesam os moradores, é preciso identificar se problemas como infiltrações, rachaduras, entre outros foram originados por má conservação, erros na execução de obras em áreas comuns ou privativas, entre outros detalhes que levem o juízo à aplicação da lei baseada em fatos confirmados.

Já tratamos no blog de casos envolvendo a perícia executada para a Antecipada de Prova, em ações judiciais para apurar responsabilidades sobre a ocorrência de infiltrações em imóveis.

Atuação da perícia atribui valor à Antecipada de Prova

Outro benefício da antecipação é a abertura do processo judicial para coletar informações e apurar responsabilidades, caso em que as partes não são tratadas como autor ou réu, mas como requerente e requerido. Diante das provas apresentadas, o juiz nomeia um perito imparcial que fará as investigações necessárias e apresentará conclusões, incluindo a resposta sobre as responsabilidades sobre o dano em questão.  

O judiciário persegue provas que devem ser válidas. A prova pericial e o Laudo formulado pelo perito do juízo têm validade pública. Por diversas vezes, a Antecipada de Prova tem como objetivo apenas a prova pericial, sendo que ao juízo, compete apenas analisar e gerir o trâmite processual e a citação das partes envolvidas.

Essa relação com o judiciário torna a perícia para a Antecipada de Prova uma extensão da atuação do Juízo para a tomada de decisão. Para o advogado (a) e as partes, representa uma argumentação fundamentada em fatos e método, transparente e favorável à celeridade da Justiça e à resolução dos conflitos.

Quer saber como a perícia pode se aplicar a um caso de produção Antecipada de Prova? Entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação e tire suas dúvidas.

0 1 Ler mais →

Terras de marinha em Florianópolis: como um ativo pode se tornar um passivo

Proprietários de imóveis incluídos na última demarcação de áreas de marinha, iniciada em 2003, começam a ser notificados em janeiro de 2019 e podem ter de recomprar terrenos da União.

Pode-se dizer que ativo é todo Bem ou Direito que possui valor econômico e pode ser convertido em dinheiro, ao passo que o passivo corresponde a uma obrigação, portanto, um imóvel é lançado no imposto de renda na ficha de “Bens e Direitos” e as dívidas são declaradas na ficha “Dívidas e ônus reais”.

Ao que parece, poderá haver uma inversão patrimonial para muitos dos habitantes de Florianópolis, isso porque a Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, começa a notificar em janeiro de 2019 os proprietários de imóveis incluídos nas áreas de marinha não delimitadas no litoral da Ilha de Santa Catarina, processo este que foi iniciado em 2003. Na prática, os proprietários dos imóveis incluídos na demarcação de terras homologadas pela União terão de recomprar cerca de 80% do patrimônio após serem notificados. Em Florianópolis, cerca de 37 mil imóveis serão diretamente afetados com esta medida.

Além do ônus e da questão tributária envolvendo o laudêmio para os novos proprietários  inseridos, cabe ressaltar que está sendo aplicado o entendimento de que, aquele que detém a posse de um terreno em linha de preamar é responsável por qualquer dano gerado à área. Logo, o proprietário precisa conhecer seus direitos e garantir que seu patrimônio (ativo) não se transforme em um passivo, que pode ser devolvido à União.

Os terrenos de marinha, segundo site do Ministério do Planejamento, são aqueles localizados na faixa litorânea, ocupando uma faixa até 33 metros contados a partir do mar em direção ao continente ou ao interior das ilhas costeiras. De acordo com o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, a referência para essa demarcação não é a configuração do mar como se encontra hoje, mas sim a Linha do Preamar Média (LPM), que considera as marés máximas do ano de 1831.

Proprietários levantam questionamentos sobre métodos da demarcação

Desde que a Prefeitura Municipal de Florianópolis negou a emissão de alvarás e habite-se tomando por base a linha não homologada, ou seja, a linha presumida pela  Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, advogados levantam questionamentos sobre a nova demarcação e a cobrança prevista, apontando inúmeras fragilidades no processo, as quais poderão custar caro à comunidade. Neste sentido, o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, do escritório Prade & Prade Advogados Associados apresenta alguns destes questionamentos:

  1. A falta de um parecer técnico sobre os critérios e a precisão da atual demarcação, tendo em vista a referência de níveis de maré de 1831.
  2. Suposto desrespeito a critérios legais para obtenção de demarcação ou ausência de evidência dos métodos reais para se estabelecer a linha presumida a partir de demarcação cartográfica.
  3. Questionamento sobre uso de métodos de aproximação, como a sobreposição de imagens das áreas em diferentes períodos, em detrimento de cálculos mais precisos.
  4. A metodologia não cumpre com o que está previsto na norma ON Geade 02, de 2001.
  5. A inclusão de áreas distantes do mar, loteamentos oficializados pela prefeitura e imóveis com financiamento de bancos públicos na nova demarcação.

Com o levantamento dessas questões, repercutidas pela imprensa, discute-se o posicionamento do órgão federal como proponente de uma inversão da prova, caso em que os proprietários de imóveis precisam buscar elementos técnicos para encontrar inconsistências na demarcação, em vez de a União demonstrar com clareza a correção dos métodos e do resultado do trabalho.

Normas sobre terrenos de marinha precisam refletir no Plano Diretor

Com a assinatura do prefeito de Florianópolis em 12 de julho de 2018, o decreto n. 18.744, que dispõe sobre o licenciamento em terrenos de marinha no âmbito do município, poderia representar um alento à população, ao permitir nestas áreas o andamento de processos sobrestados e a consequente autorização para edificações e reformas, conforme sustenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, que acompanha o processo da demarcação.

Com o decreto, alvarás, processos de habite-se, análise de processos construtivos ou de reforma tornam-se possíveis em terrenos onde as edificações estavam proibidas, diante do procedimento demarcatório que identificava os imóveis como terrenos de marinha, levado a cabo pela SPU.

Dada a sua relevância, o assunto antes restrito a alguns fóruns foi ganhando espaço na mídia, nas casas legislativas Estadual e Municipal e até no Congresso Nacional. Os 37 mil imóveis de Florianópolis ainda não homologados pela SPU são afetados no processo de demarcação de terrenos de marinha e se beneficiam diretamente do decreto n. 18.744. Contudo, a medida administrativa não ataca de forma incisiva a origem do problema.

Tema ambiental e demarcatório se confundem em ações na Justiça

A contenda se arrasta desde 2012 e a saída esperada para a segurança jurídica é novamente procrastinada. Leis foram aprovadas, como a Lei n. 13240/2015 e a Lei n. 13465/2017. Como fator complicador para o quadro de incerteza e insegurança jurídica, ações judiciais estão sendo propostas, ora pelo Ministério Público Federal, ora pelo Município de Florianópolis, sendo que este figura, inclusive, como Réu. O advogado Eduardo Bastos Moreira Lima adverte que diversas lides não demonstram clareza sobre o que se deseja, bem como, que comumente se verificam questionamentos sobre ocupações nas ditas chamadas áreas de preservação permanente, as quais têm um tratamento próprio, com regularização possível. Em outras situações, o curso das ações aborda não apenas o debate ambiental, como também a discussão para a demarcação e o reconhecimento dos chamados terrenos de marinha, sem que a via administrativa sequer tenha sido iniciada.

Exigências se mostram distintas por região

Percebe-se também que, a depender de algumas variáveis, o entendimento sobre os pedidos das ações é alterado. Em alguns bairros, como Jurerê, Canasvieiras, Lagoinha, Santinho e Carianos, há exigência do cumprimento integral dos limites chamados terrenos de marinha. Mas em outros locais, como a Lagoa da Conceição, há a tentativa de acordos judiciais, propostos pelo Ministério Público Federal, onde leva-se à discussão a permissão para se preservar 15 metros a partir da linha d’água da Lagoa, com a ocupação ou uso dos 18 metros subsequentes que constituem os chamados terrenos de marinha. O grande cerne do debate, então, é centrado na tentativa de entender como se dão os critérios de escolha, eis que a lei a ser aplicada sobre o território deveria ser a mesma.

Diante da análise e do contexto de complexidade e insegurança jurídica, comenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, fica a observação de que não pode a administração pública gerar expectativas à população e ao setor empresarial com um caráter imediatista, enquanto suas decisões representam riscos desnecessários, que poderiam ser equacionados com estratégia e diligência.

Postura ativa do proprietário e a perícia como solução

Enquanto o processo de notificação não está em curso por parte da SPU, cabe aos proprietários assegurar seus direitos em relação ao patrimônio, apurando os questionamentos e buscando informações precisas sobre a situação do seu imóvel. Neste sentido, o trabalho da perícia especializada pode agregar dados e a confiabilidade requeridos no suporte de ações administrativas ou judiciais em torno do tema das terras de marinha.

O perito atua com o objetivo de avaliar e esclarecer fatos por meio de uma série de procedimentos técnicos, que geram informações para a melhor tomada de decisão. No caso da demarcação das terras de marinha, os recursos e técnicas da Perícia em Engenharia e da Perícia Econômico-financeira auxiliam advogado(a)s, proprietários de imóveis e o Juízo em demandas de avaliação imobiliária, estudos comparativos, apuração de referências utilizadas para medição e  revisão dos cálculos e valores vinculados à questão dos terrenos.

A perícia pode ainda esclarecer fatos considerando o contexto histórico, legal e normativo da cidade e do país no tocante ao uso dessas áreas da União. Além de municiar a comunidade com dados confiáveis sobre seus direitos, a atuação da perícia também traz clareza e dá ciência sobre as obrigações dos proprietários, a fim de que eles possam preservar o que lhes é patrimônio e agir sem o risco de perda do seu imóvel.

Se você está entre os 37 mil proprietários de imóveis em terras de Marinha incluídos na última demarcação realizada em Florianópolis, entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação, tire suas dúvidas e conheça as soluções que a perícia pode oferecer ao seu caso.

0 1 Ler mais →

STJ reconhece direito do Condomínio de ajuizar ação por construção irregular em apartamento

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a legitimidade de um Condomínio como Autor de ação de nunciação de obra demolitória contra condômino. Com base no artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), a decisão da Terceira Turma do STJ, conferiu legitimidade ao condomínio de Minas Gerais em defesa da coletividade a qual o mesmo representa.

A ação foi motivada por uma obra irregular que alterou a fachada e trouxe risco à segurança do prédio. O condômino foi acusado de iniciar obra para transformar seu apartamento em Cobertura, sem o aval formalizado de todos os proprietários no condomínio e nem licença da prefeitura, invadindo a área comum do prédio. Além da interferência estética, a preocupação alegada foi com o efeito da obra sobre as fundações do edifício, que são antigas.

O condomínio entrou na Justiça pedindo paralisação e demolição da construção irregular na unidade, alegando a contrariedade do condômino à convenção do Condomínio, à legislação municipal de edificações e posturas e ao Código Civil. A ação resultou em condenação na primeira instância, com determinação para que a obra fosse demolida e o imóvel devolvido ao seu estado anterior em um prazo de 30 dias. A pena seria de multa diária e possível conversão em perdas e danos.

Em segunda instância, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação de sentença e manteve a condenação. Ao recorrer ao STJ, o condômino buscou sustentar que a ação de nunciação de obra nova não seria adequada ao caso, pelo fato de a demanda ter caráter possessório e não envolver direito de vizinhança, mas o argumento do proprietário do apartamento foi contestado.

Como um fato determinante, o Ministro Sidnei Beneti expôs, da decisão do TJMG, que o Perito acionado reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do prédio. A construção incluiu edificação de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura. A decisão do STJ é de 2013.

A Nunciação de Obra Nova é uma ação judicial que irá repercutir no exercício da posse. Ela pode ser movida por um proprietário ou possuidor, para impedir que obras em imóvel vizinho causem prejuízo direto ao seu; por um condômino, para que obras não prejudiquem o bem alheio; ou pelo município, a fim de impedir obras contra determinações legais. A ação tem o objetivo de impedir a continuidade da obra, paralisando seu prosseguimento.

Obras particulares precisam ser aprovadas pelo Condomínio

Obras e reformas nas partes comuns dos condomínios precisam de aprovação dos condôminos em assembleia, conforme a natureza da obra, e nestes casos estão incluídas as que fazem alteração na fachada do edifício. Mas mesmo alterações dentro das unidades precisam ser de ciência do condomínio, com o encaminhamento do plano de reforma ao síndico.

Pelas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas expressas na NBR 16280, ficam estabelecidos os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra. Segundo a NBR, o condômino tem a obrigação de apresentar ao síndico a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), se a obra ficar a cargo do Engenheiro ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), se for realizada por um Arquiteto. Conheça a importância da NBR 16280 para as reformas no imóvel.

O condômino deve contratar Engenheiro ou Arquiteto para a execução dos serviços, apresentar o plano de reforma contendo informações sobre mudanças, desenhos descritivos da obra, possíveis impactos ao condomínio, notificação sobre atividades que irão gerar ruído e descarte de resíduos, os horários da execução e identificação dos profissionais envolvidos.

O plano de reforma analisado pelo síndico deve fornecer a segurança de que o projeto da obra está de acordo com as normas do edifício. Assim, a autorização é concedida e os demais condôminos são comunicados. Em caso de descumprimento do projeto na execução da obra, o síndico pode vir a notificar o condômino para que cesse as atividades, a aplicar multa ou mesmo a ingressar na Justiça, caso a determinação ao condomínio seja descumprida.

A Zambon Perícia & Avaliação atua em Perícia em Engenharia Civil, em atividades como vistorias, identificação de patologias em construções, análise documental e produção de laudos técnicos, para oferecer informações precisas sobre as edificações e conferir mais segurança aos condôminos. Fale conosco sobre o problema do seu condomínio.

0 0 Ler mais →

Perícia em Engenharia: infiltrações podem tornar imóveis inabitáveis

Já pensou em ter que desocupar sua casa por problemas com infiltração? Ou então, em administrar ou assumir responsabilidades em um conflito dessa gravidade no seu condomínio? Infiltrações podem ocorrer por vícios da construção ou em decorrência de reformas inadequadas, onde, frequentemente, não há orientação de um profissional credenciado junto ao CREA ou CAU. Saiba como a Perícia em Engenharia pode auxiliar na resolução do problema.

 

As infiltrações são patologias que normalmente não passam despercebidas e que se agravam com o passar do tempo, podendo vir a tornar um imóvel inabitável. Nos condomínios, onde incidentes podem afetar áreas privativas e também áreas comuns, o condomínio, através do síndico, frequentemente atua como um mediador entre as partes envolvidas, na busca de soluções ágeis e eficientes. A postura ajuda a evitar o desgaste com conflitos e os custos de uma possível judicialização dos casos. A Perícia em Engenharia pode auxiliar o condomínio com essas finalidades.

Dentre os fatores que levam com frequência ao judiciário os casos de danos provocados por infiltrações está a dificuldade de se afirmar a origem do problema, se em áreas comuns ou áreas privativas, se em decorrência de desgastes naturais, de falta de manutenção ou de intervenções (e reformas) inadequadas. Consequentemente, dá-se a dificuldade de identificar o responsável pelo problema e pela sua correção.

Mas como identificar e começar a tratar o problema? Confira a seguir.

Como identificar problemas com infiltração no condomínio

A Perícia em Engenharia Civil pode detectar tanto a origem dos problemas com infiltração, quanto os fatores de causa e agravamento, bem como as soluções possíveis. Dois casos já assessorados pela Zambon Perícia & Avaliação evidenciam a importância de se contratar apenas profissionais especializados e credenciados para executar obras e reformas.

Por parte do síndico, as exigências de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de execução de reformas, presença de engenheiro, aprovação junto a órgãos responsáveis e anuência da construtora são muito mais do que meras formalidades a se exigir do morador que pretende iniciar uma reforma em sua unidade privativa. Estas são responsabilidades dos síndicos, com vistas a resguardar a segurança e o bem-estar dos condôminos.

Ainda, com vistas a manter o correto desempenho do edifício, o condomínio deve efetuar inspeções prediais frequentes por profissionais habilitados em Perícias de Engenharia, a fim de verificar a necessidade de manutenções preventivas e corretivas nas áreas comuns e possíveis intervenções que  também devem ser supervisionadas por profissionais habilitados. O Manual do Síndico do condomínio apresenta as orientações quanto à frequência e como devem ser feitas. Outro guia útil é o manual disponibilizado pelo CREA-SC   

Uma boa Inspeção predial deve apontar:

  • Vícios construtivos ou patologias que aceleram a degradação do imóvel ou reduzem seu desempenho;
  • Problemas estruturais e de manutenção que colocam em risco a segurança dos moradores;
  • Problemas estruturais e de manutenção que afetam a saúde dos moradores.

Enquanto os problemas estruturais colocam em risco a saúde e vida dos moradores por causa de ameaças de ruptura e desabamento, as infiltrações são igualmente prejudiciais, haja vista que criam um ambiente para proliferação de micro-organismos patogênicos, como fungos e bactérias.

Nos dois casos relatados a seguir, problemas com infiltração se agravaram até tornarem os imóveis inabitáveis. Veja as implicações e as consequências em ambos.

Caso 1: Perícia em Engenharia para fundamentar ação na Justiça

A perícia em engenharia  foi acionada pela moradora de um apartamento que teve de deixar a residência com os filhos em virtude dos efeitos das infiltrações no seu imóvel. Moradora há anos sem nenhuma ocorrência de infiltração em seu imóvel, ela percebeu que as infiltrações surgiram e rapidamente se agravaram. O condomínio buscou intermediar a discussão entre moradores, porém, as partes envolvidas e possíveis responsáveis não entraram em acordo e o caso foi encaminhada para a Justiça. Diante da dúvida sobre a origem e o responsável, as infiltrações não foram sanadas e a moradora permanece fora de sua casa, visto que diversos cômodos foram atingidos.

O apartamento da autora da ação fica sob a cobertura do prédio, o que fez o condomínio e os moradores da cobertura entrarem em discussão sobre a responsabilidade pelas infiltrações e os danos. A ação tramita como uma antecipada de provas, a qual tem como principal objetivo a realização da Perícia Judicial, com vistas a apurar a origem e causa do problema e, consequentemente, o responsável que deverá corrigi-lo. Os requeridos são  os proprietários das coberturas e o condomínio.

Após esta etapa, nova ação judicial cível contra os responsáveis buscará exigir a correção do problema para que cessem as infiltrações e pela correção dos danos causados no apartamento da Autora e, ainda, outras indenizações pertinentes, como possíveis danos materiais e morais.

Um fato muito importante relacionado ao problema, que serve de alerta a moradores e síndicos, é que as infiltrações começaram logo depois de uma das coberturas passar por uma grande reforma que não contou com supervisão técnica durante sua execução. Como a moradora não obteve êxito na resolução do problema junto ao condomínio e ao dono da cobertura, coube o ajuizamento da ação Judicial. A família deixou o apartamento, considerando-o insalubre e, portanto, inabitável, enquanto o problema não é resolvido.

Considerações iniciais da perícia:

a)   A partir das manifestações patológicas identificadas, da área atingida e das informações disponíveis, caberá ao Perito do Juízo vistoriar os imóveis envolvidos, investigação envolvendo o relato dos fatos e ocorrência ao longo do tempo, análise documental e de projetos, podendo incluir a execução de testes e ensaios, entre outros;

b)   A engª Lia, da Zambon Perícia, que é assistente técnica da parte Autora neste caso, utilizou-se de seus conhecimentos técnicos para direcionar os olhos do Perito do Juízo na apuração dos fatos e consequente responsabilização dos culpados, almejando a celeridade processual e a consequente agilidade na resolução do problema da parte afetada.

Caso 2: Perícia em Engenharia para o Juízo como antecipação de prova

O morador de um condomínio buscou apurar na Justiça a responsabilidade sobre constantes infiltrações em um apartamento que ficava abaixo da cobertura do edifício, a qual havia passado por uma grande reforma. O imóvel afetado não era habitado havia meses, com a ocupação impossibilitada por consequência das infiltrações. Enquanto os proprietários das coberturas e o condomínio responsabilizavam um ao outro, o proprietário do imóvel afetado acionou a Justiça para resolver este impasse.

O Juízo demandou a Perícia em Engenharia Civil para identificar a origem do problema. Neste caso, além da vistoria aos imóveis subjúdice e a análise dos documentos e projetos, foi necessária a aplicação de testes e ensaios para a formação da convicção. A busca pericial envolveu uma longa investigação, visto que as infiltrações poderiam ser provenientes da área comum do edifício ou das áreas privativas dos apartamentos localizados imediatamente acima.

Além da Perita do Juízo, a prova pericial e seus testes contaram com o acompanhamento dos peritos assistentes das partes, neste caso, três Engenheiros que representavam a parte Autora, os proprietários da cobertura e o condomínio.  

Considerações da perícia:

a)   A primeira falha identificada é corrente em caso de patologias construtivas: a execução de serviços técnicos sem supervisão profissional. As reformas realizadas no andar superior não contaram com supervisão técnica de engenheiros ou arquitetos durante sua execução.

b)   Como consequência da execução, o apartamento afetado já estava inabitado, com infiltrações em diversos cômodos, manchas em pisos e paredes, forros danificados ou removidos, incidência de mofo e outras patologias.

c)   Os testes apontaram como ocorriam as infiltrações, sendo possível, portanto, identificar a sua origem. Consequentemente, foi possível apontar aos serviços e metodologia de correção do problema. Destaca-se que somente após sanar as infiltrações seria possível corrigir os problemas no apartamento inferior e então, torná-lo habitável novamente, dada a extensão do dano.

d)   A participação dos assistentes técnicos das partes reforçou o trabalho da perícia, primeiramente no direcionamento processual através dos quesitos formulados e, ainda, pela participação durante todas as etapas da prova pericial (testes e vistorias). O perito serviu como os olhos do Juízo, garantindo imparcialidade e rigor técnico na apuração dos fatos.

Recomendações finais aos condomínios

1)  A Lei 5194 e a NBR 16.280 determinam a contratação de engenheiros ou arquitetos habilitados nos devidos conselhos CREA ou CAU para a execução de obras e reformas, os quais devem registrar sua responsabilidade por meio da emissão de ART ou RRT anotação/registro de responsabilidade técnica de execução dos reforma. Isto reduz sobremaneira os riscos de patologias e problemas que provocam grande transtorno, como as infiltrações. Estes profissionais possuem os conhecimentos técnicos em relação aos materiais, projetos, desempenho, segurança, entre outros. A crença na tomada de decisão dos empreiteiros, pedreiros e outros profissionais da construção civil com experiência não pode substituir o conhecimento técnico de Engenheiros e Arquitetos, que possuem a competência e credenciamento necessário para garantir segurança e eficiência à obra/serviço.

2)  O síndico assume responsabilidades civis e criminais junto ao condomínio, o que reforça a necessidade de sua atuação dentro da lei, cabendo exigir a apresentação dos documentos e comprovações necessários antes do início das obras. Caso não seja atendido, o síndico pode realizar a nunciação de obra nova e determinar a paralisação dos serviços. Veja como a Perícia em Engenharia pode auxiliar o síndico.

3)  Dúvidas sobre a origem do problema, em área privativa ou comum do condomínio, são recorrentes. Entretanto, o síndico não pode se eximir de verificar os fatos. Antecipar-se a uma ação judicial viabilizando serviços de perícia técnica é um meio de agilizar o processo, apurar as responsabilidades e mitigar os danos e prejuízos às partes afetadas. Estabelecer a conversação com quem fez obras recentes e chegar a possíveis responsáveis pode eximir o condomínio de prejuízos futuros maiores e de impacto sobre o bem-estar e a convivência dos moradores.  

Seu condomínio enfrenta ação na Justiça ou problemas estruturais que geram riscos à saúde e o bem-estar dos condôminos? Entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação e tire todas as suas dúvidas.

0 2 Ler mais →

A Perícia Profissional como fator de celeridade processual

A fundamentação técnica apresentada em um laudo assinado por Perito Profissional contribui diretamente com a celeridade processual. Isso ocorre esteja o perito dando sustentabilidade à argumentação do Advogado em uma inicial ou, ainda, atendendo direta solicitação judicial, após nomeação pelo próprio Juízo.

Isso acontece porque o laudo técnico especializado é uma peça que, quando desenvolvida adequadamente, fornece consistência e suporte aos requerimentos do Advogado, contribuindo diretamente para o alcance dos objetivos estabelecidos. Da mesma maneira, também possibilita a(o) Julgador(a) clareza e segurança para uma decisão muito mais ágil.

As chances de ganho de causa são maiores quando o(a) advogado(a) conta com um parecer técnico produzido por um perito especializado. O parecer traz consigo pelo menos três recursos técnicos que agregam valor ao conteúdo da ação e favorecem a tomadas de decisão do(a) Magistrado(a). São eles um objetivo definido a partir de critérios preestabelecidos; uma lista de justificativas técnicas arroladas; e uma conclusão condizente com a legislação e com as normas técnicas vigentes.

A partir desses recursos, o advogado consegue explicitar com clareza o que pretende, tendo como base instrumentos como análises, vistorias, cálculos e exames. Tais instrumentos aumentam a segurança do Juízo e permitem ao mesmo montar mais rapidamente a sua convicção, afastando a ocorrência de argumentos vagos, sem base técnico-científica. Ao sentir-se mais seguro, constrói seu juízo de forma mais célere, proferindo a decisão com mais rapidez, uma vez que dispõe de mais dados e informações.

Competências essenciais agilizam atuação de advogados 

Ações peculiares, que fogem do escopo de atuação do advogado, deixam de ser um problema ou uma fonte de insegurança quando se visualiza que o trabalho de Perícia Profissional pode ser uma extensão do próprio trabalho do advogado. Algumas atividades que tomam muito tempo, ao distanciar o profissional de sua área fim, podem ser suportadas pela perícia especializada e encaradas como busca de sucesso e excelência nas ações.

Enquanto o advogado entende das leis e deve se dedicar à formação da convicção do Julgador, pautada também na jurisprudência, o perito especialista na área verifica e aplica técnicas científicas na validação dos argumentos buscados pelo Patrono, a fim de dar ainda mais clareza e sustentabilidade aos seus requerimentos.

Portanto, o advogado não deve se distanciar de suas competências essenciais para se aprofundar em áreas como a Economia, Administração, Engenharia e outras, uma vez que pode somar seus esforços a outro profissional qualificado, o qual contribua diretamente para o sucesso e para a celeridade dos processos.

Situação semelhante ocorre muitas vezes no gabinete do Julgador, quando a lide envolve aspectos associados com temas diversos aos do Direito, exigindo do Magistrado(a) muita dedicação e estudo na compreensão de requerimentos vinculados ao Mercado de Capitais, à Economia, às Finanças, à Engenharia e outros.

0 3 Ler mais →

ABNT publica nova norma técnica para piscinas

A Associação Brasileira de Normas Técnicas publicou o novo conjunto de Normas Técnicas NBR 10339:2018 “Projeto, Execução e Manutenção de Piscinas”, no último dia 19 de setembro. A instituição lançou a nova norma técnica para piscinas no início das estações de calor no Brasil, em um documento de 45 páginas com requisitos e parâmetros de projeto, aplicáveis a todos os tipos de piscina, envolvendo construção, instalação, segurança para uso e operações.

A nova normatização corresponde à atualização de outras sete normas que vigoravam desde a década de 80. Os ajustes são da Comissão de Estudos Especiais de Piscinas (CEE 215) da ABNT, tendo a segurança os fatores mais relevantes na mudança, conforme a avaliação do Sinduscon/SP.

A nova norma técnica para piscinas trata da colocação de pisos antiderrapantes em decks e fundo de piscinas rasas, o formato arredondado para as bordas, o isolamento da piscina com barreiras, indicação de profundidade, bordas arredondadas e ralo antiaprisionamento. As medidas visam evitar acidentes, especialmente com as crianças, mais vulneráveis.

Nos procedimentos de operação, manutenção, segurança e comportamento dos usuários de piscinas, o regramento define que seja implantado um programa de manutenção, inclusive do desempenho do sistema. É preciso ainda contar com pessoal orientado para acionar a equipe de resgate em situações de emergência.

As classes de regra são: terminologia, classificação, projetos (tanque, casa de máquinas, paisagismo), instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos, segurança e reformas. Na estruturação do documento, apresentam-se as categorias de Termos e definições, Classificação e tipologias; Requisitos de projeto arquitetônico e paisagístico e requisitos da construção; Requisitos dos equipamentos, elementos, componentes, materiais e instalação; e Requisitos do processo de gestão. A norma técnica pode ser adquirida pelo site.

Santa Catarina

O estado possui legislação própria para piscinas e alguns itens de segurança da nova normatização já faziam parte da lei 16.768/2015, regulamentada pelo decreto 1.412/2017. O prazo de adequação em Santa Catarina terminou em dezembro de 2018 e os condomínios que estiverem em desacordo com as exigências atuais estão sujeitos a penalidades.

(Matéria atualizada em 25/01/2019)

0 0 Ler mais →

Responsabilidades do síndico de condomínio: não assuma mais do que você já tem

O síndico é um administrador nomeado que depende da assembleia para autorizar ou questionar decisões não determinadas pelo condomínio. A função confere um nível de autonomia de decisões que interferem na rotina de muita gente. Junto com as decisões, chegam deveres que exigem respeito a diversas normas e leis, implicando em responsabilidades ao síndico de condomínio, tanto na esfera civil quanto na criminal.

 

Responsabilidades do síndico de condomínio

 

Sem estar informado sobre as suas atribuições legais, o síndico fica exposto ao risco de responder perante a Justiça como pessoa física por atos, omissões ou consequências de sua atuação.

Atribuições do síndico

As atribuições do síndico estão descritas no Código Civil Brasileiro, no art. 1.348. Em resumo, compete a ele:

  • convocar assembleia de condôminos;
  • representar o condomínio ativa e passivamente, tomando todas as medidas para a defesa de interesses comuns;
  • informar de imediato em assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
  • cumprir e fazer com que sejam cumpridos a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações da assembleia;
  • prover e delegar a conservação e a guarda de áreas comuns, indicando as reformas necessárias e zelar pela prestação de serviços de interesse de quem possui os imóveis;
  • orçar e tornar público o orçamento da receita e da despesa anualmente;
  • cobrar a contribuição devida e impor e cobrar eventuais multas sobre os condôminos;
  • atender a exigências da assembleia sobre prestação de contas, anual e eventualmente em menor período;
  • realizar seguro de edificação.

Em meio a tantas atribuições, quando o síndico assume responsabilidades que não lhe competem, ele pode incorrer em erro e ser responsabilizado por isso. Um exemplo comum é o do síndico que busca resolver ou reparar problemas em um edifício sem consultar um profissional habilitado para encaminhar as tomadas de decisão sobre a obra.

Por menor que seja a edificação do condomínio, o imóvel compreende diversas unidades autônomas, as quais normalmente somam valores de avaliação de alguns milhões de reais. Problemas como o agravamento de patologias decorrente de falta de manutenção, manutenção mal executada ou executada por profissionais não habilitados, como o engenheiro civil, atraem para o síndico responsabilidades e penalidades graves, decorrentes de omissão ou por atos praticados.   

Síndico proativo contribui com segurança e valorização do imóvel

Os deveres demandam ao gestor do condomínio transitar por muitas áreas de conhecimento, como a gestão financeira e de recursos humanos, controle de contas, impostos, folha de pagamento e compra de materiais de uso cotidiano. O síndico também precisa distinguir e tomar decisões para submeter à assembleia, sobre obras e reparos que são apenas desejados pelos condôminos, que se fazem necessários, que são urgentes ou prioritários.

A proatividade é uma característica muito importante para quem cuida de um condomínio. Isto porque algumas responsabilidades envolvem antecipar problemas para não responder por eles depois. São exemplos as inspeções prediais de todos os sistemas existentes nas áreas comuns, seja a estrutura, fundações, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, revestimentos etc., bem como a garantia da manutenção de equipamentos de segurança, como mangueiras, extintores de incêndio e portas corta-fogo, de acordo com as exigências dos órgãos competentes.

Por essas razões, a execução de vistorias prediais frequentes por Engenheiro Civil habilitado, garantem o planejamento e execução de intervenções necessárias, na ponta do lápis, orçadas e monitoradas. Elas ajudam a antecipar gastos e a prever possíveis focos de reparo, antes de qualquer transtorno ou prejuízo. Além disso, ajudam a manter o imóvel seguro e valorizado.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil do síndico diz respeito ao descumprimento de suas funções, resultando prejuízo para condôminos ou terceiros. É a responsabilidade civil que denota a obrigação de ressarcimento ou reparação de erro pelo causador do dano a quem sofreu com a situação, destacando-se que essa responsabilidade sempre envolve valores monetários. Ela é mais ampla, o que significa que abrange mais obrigações do que a responsabilidade criminal.

A responsabilidade criminal ocorre quando os efeitos do descumprimento de suas atribuições levam a uma prática que pode ser compreendida como contravenção ou crime. Ambas as responsabilidades do síndico envolvem atos ilícitos, por ação ou omissão, com ou sem intenção por parte do gestor do condomínio. Imperícia e imprudência também são consideradas desta forma.

Se comprovados problemas como a omissão ou a má gestão na conservação do condomínio e suas partes comuns, o síndico pode responder civil e também criminalmente. Isso pode acontecer se alguém for lesado física ou moralmente nessas circunstâncias.

Exemplo e implicação das responsabilidades

Muitos dos casos conhecidos em que a responsabilidade do síndico adentra a área criminal relacionam-se ao uso de dinheiro do condomínio para fins pessoais, o desrespeito aos condôminos em episódios de calúnia e discriminação ou a atuação intransigente na imposição de suas ideias em detrimento das dos demais.

Exemplo de um caso grave levado à esfera criminal foi a explosão do restaurante Filé Carioca, no Edifício Riqueza, em 2011, que matou quatro pessoas e feriu 17. Conforme publicação do Jornal Extra, o Ministério Público denunciou à época fiscais da prefeitura, empresa de gás e proprietários do restaurante, mas também o síndico do prédio, alegando que ele tinha pleno conhecimento da proibição de uso de gás no edifício e até salientava a regra nas atas de reunião do condomínio. A denúncia apresentava que “É inquestionável e relevante a omissão do síndico”.

As hipóteses são diversas e as reparações requeridas do síndico a partir da responsabilidade criminal sempre virão acompanhadas de questionamentos ao descumprimento da responsabilidade civil, que é a mais abrangente.

Como a perícia em engenharia auxilia o síndico

Gerenciar a estrutura de um condomínio, as expectativas dos condôminos e assumir integralmente as responsabilidades do síndico demanda suporte especializado, constante monitoramento, ação contínua e preventiva. O síndico deve recorrer aos condôminos nas assembleias para decidir quaisquer casos extraordinários, com todos os artifícios possíveis para se resguardar juridicamente.

O trabalho do perito em engenharia civil garante o suporte e a segurança dos condôminos, dando suficiente respaldo técnico para justificar a necessidade de uma reforma. O perito pode apontar:

  • a ordem das intervenções e urgências, garantindo o planejamento financeiro do condomínio e dos condôminos frente às manutenções e melhorias do condomínio;
  • a redução nos custos de manutenção, por meio de identificação de procedimentos incorretos e antecipando patologias antes do seu agravamento;
  • suporte técnico sobre atendimento das normas e obrigações em reformas dos condôminos em suas unidades privativas.

Em um dos pontos críticos da responsabilidade do síndico, que é a avaliação sobre manutenção e conservação da estrutura física dos imóveis, o gestor de condomínio pode contar com a expertise e o suporte da Zambon Perícia & Avaliação

Seus especialistas em perícia técnica em engenharia civil trabalham pela segurança do condomínio em vistorias; avaliações de imóveis segundo a NBR 14653; identificação de patologias em construções; análise documental de garantias e responsabilidades da construtora e do condômino e produção de laudos técnicos.

Envie a sua dúvida para os nossos peritos e saiba como podemos ajudar a buscar soluções para o seu condomínio.

0 0 Ler mais →