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Categoria: Engenharia civil

Terras de marinha em Florianópolis: como um ativo pode se tornar um passivo

Proprietários de imóveis incluídos na última demarcação de áreas de marinha, iniciada em 2003, começam a ser notificados em janeiro de 2019 e podem ter de recomprar terrenos da União.

Pode-se dizer que ativo é todo Bem ou Direito que possui valor econômico e pode ser convertido em dinheiro, ao passo que o passivo corresponde a uma obrigação, portanto, um imóvel é lançado no imposto de renda na ficha de “Bens e Direitos” e as dívidas são declaradas na ficha “Dívidas e ônus reais”.

Ao que parece, poderá haver uma inversão patrimonial para muitos dos habitantes de Florianópolis, isso porque a Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, começa a notificar em janeiro de 2019 os proprietários de imóveis incluídos nas áreas de marinha não delimitadas no litoral da Ilha de Santa Catarina, processo este que foi iniciado em 2003. Na prática, os proprietários dos imóveis incluídos na demarcação de terras homologadas pela União terão de recomprar cerca de 80% do patrimônio após serem notificados. Em Florianópolis, cerca de 37 mil imóveis serão diretamente afetados com esta medida.

Além do ônus e da questão tributária envolvendo o laudêmio para os novos proprietários  inseridos, cabe ressaltar que está sendo aplicado o entendimento de que, aquele que detém a posse de um terreno em linha de preamar é responsável por qualquer dano gerado à área. Logo, o proprietário precisa conhecer seus direitos e garantir que seu patrimônio (ativo) não se transforme em um passivo, que pode ser devolvido à União.

Os terrenos de marinha, segundo site do Ministério do Planejamento, são aqueles localizados na faixa litorânea, ocupando uma faixa até 33 metros contados a partir do mar em direção ao continente ou ao interior das ilhas costeiras. De acordo com o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, a referência para essa demarcação não é a configuração do mar como se encontra hoje, mas sim a Linha do Preamar Média (LPM), que considera as marés máximas do ano de 1831.

Proprietários levantam questionamentos sobre métodos da demarcação

Desde que a Prefeitura Municipal de Florianópolis negou a emissão de alvarás e habite-se tomando por base a linha não homologada, ou seja, a linha presumida pela  Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, advogados levantam questionamentos sobre a nova demarcação e a cobrança prevista, apontando inúmeras fragilidades no processo, as quais poderão custar caro à comunidade. Neste sentido, o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, do escritório Prade & Prade Advogados Associados apresenta alguns destes questionamentos:

  1. A falta de um parecer técnico sobre os critérios e a precisão da atual demarcação, tendo em vista a referência de níveis de maré de 1831.
  2. Suposto desrespeito a critérios legais para obtenção de demarcação ou ausência de evidência dos métodos reais para se estabelecer a linha presumida a partir de demarcação cartográfica.
  3. Questionamento sobre uso de métodos de aproximação, como a sobreposição de imagens das áreas em diferentes períodos, em detrimento de cálculos mais precisos.
  4. A metodologia não cumpre com o que está previsto na norma ON Geade 02, de 2001.
  5. A inclusão de áreas distantes do mar, loteamentos oficializados pela prefeitura e imóveis com financiamento de bancos públicos na nova demarcação.

Com o levantamento dessas questões, repercutidas pela imprensa, discute-se o posicionamento do órgão federal como proponente de uma inversão da prova, caso em que os proprietários de imóveis precisam buscar elementos técnicos para encontrar inconsistências na demarcação, em vez de a União demonstrar com clareza a correção dos métodos e do resultado do trabalho.

Normas sobre terrenos de marinha precisam refletir no Plano Diretor

Com a assinatura do prefeito de Florianópolis em 12 de julho de 2018, o decreto n. 18.744, que dispõe sobre o licenciamento em terrenos de marinha no âmbito do município, poderia representar um alento à população, ao permitir nestas áreas o andamento de processos sobrestados e a consequente autorização para edificações e reformas, conforme sustenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, que acompanha o processo da demarcação.

Com o decreto, alvarás, processos de habite-se, análise de processos construtivos ou de reforma tornam-se possíveis em terrenos onde as edificações estavam proibidas, diante do procedimento demarcatório que identificava os imóveis como terrenos de marinha, levado a cabo pela SPU.

Dada a sua relevância, o assunto antes restrito a alguns fóruns foi ganhando espaço na mídia, nas casas legislativas Estadual e Municipal e até no Congresso Nacional. Os 37 mil imóveis de Florianópolis ainda não homologados pela SPU são afetados no processo de demarcação de terrenos de marinha e se beneficiam diretamente do decreto n. 18.744. Contudo, a medida administrativa não ataca de forma incisiva a origem do problema.

Tema ambiental e demarcatório se confundem em ações na Justiça

A contenda se arrasta desde 2012 e a saída esperada para a segurança jurídica é novamente procrastinada. Leis foram aprovadas, como a Lei n. 13240/2015 e a Lei n. 13465/2017. Como fator complicador para o quadro de incerteza e insegurança jurídica, ações judiciais estão sendo propostas, ora pelo Ministério Público Federal, ora pelo Município de Florianópolis, sendo que este figura, inclusive, como Réu. O advogado Eduardo Bastos Moreira Lima adverte que diversas lides não demonstram clareza sobre o que se deseja, bem como, que comumente se verificam questionamentos sobre ocupações nas ditas chamadas áreas de preservação permanente, as quais têm um tratamento próprio, com regularização possível. Em outras situações, o curso das ações aborda não apenas o debate ambiental, como também a discussão para a demarcação e o reconhecimento dos chamados terrenos de marinha, sem que a via administrativa sequer tenha sido iniciada.

Exigências se mostram distintas por região

Percebe-se também que, a depender de algumas variáveis, o entendimento sobre os pedidos das ações é alterado. Em alguns bairros, como Jurerê, Canasvieiras, Lagoinha, Santinho e Carianos, há exigência do cumprimento integral dos limites chamados terrenos de marinha. Mas em outros locais, como a Lagoa da Conceição, há a tentativa de acordos judiciais, propostos pelo Ministério Público Federal, onde leva-se à discussão a permissão para se preservar 15 metros a partir da linha d’água da Lagoa, com a ocupação ou uso dos 18 metros subsequentes que constituem os chamados terrenos de marinha. O grande cerne do debate, então, é centrado na tentativa de entender como se dão os critérios de escolha, eis que a lei a ser aplicada sobre o território deveria ser a mesma.

Diante da análise e do contexto de complexidade e insegurança jurídica, comenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, fica a observação de que não pode a administração pública gerar expectativas à população e ao setor empresarial com um caráter imediatista, enquanto suas decisões representam riscos desnecessários, que poderiam ser equacionados com estratégia e diligência.

Postura ativa do proprietário e a perícia como solução

Enquanto o processo de notificação não está em curso por parte da SPU, cabe aos proprietários assegurar seus direitos em relação ao patrimônio, apurando os questionamentos e buscando informações precisas sobre a situação do seu imóvel. Neste sentido, o trabalho da perícia especializada pode agregar dados e a confiabilidade requeridos no suporte de ações administrativas ou judiciais em torno do tema das terras de marinha.

O perito atua com o objetivo de avaliar e esclarecer fatos por meio de uma série de procedimentos técnicos, que geram informações para a melhor tomada de decisão. No caso da demarcação das terras de marinha, os recursos e técnicas da Perícia em Engenharia e da Perícia Econômico-financeira auxiliam advogado(a)s, proprietários de imóveis e o Juízo em demandas de avaliação imobiliária, estudos comparativos, apuração de referências utilizadas para medição e  revisão dos cálculos e valores vinculados à questão dos terrenos.

A perícia pode ainda esclarecer fatos considerando o contexto histórico, legal e normativo da cidade e do país no tocante ao uso dessas áreas da União. Além de municiar a comunidade com dados confiáveis sobre seus direitos, a atuação da perícia também traz clareza e dá ciência sobre as obrigações dos proprietários, a fim de que eles possam preservar o que lhes é patrimônio e agir sem o risco de perda do seu imóvel.

Se você está entre os 37 mil proprietários de imóveis em terras de Marinha incluídos na última demarcação realizada em Florianópolis, entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação, tire suas dúvidas e conheça as soluções que a perícia pode oferecer ao seu caso.

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STJ reconhece direito do Condomínio de ajuizar ação por construção irregular em apartamento

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a legitimidade de um Condomínio como Autor de ação de nunciação de obra demolitória contra condômino. Com base no artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), a decisão da Terceira Turma do STJ, conferiu legitimidade ao condomínio de Minas Gerais em defesa da coletividade a qual o mesmo representa.

A ação foi motivada por uma obra irregular que alterou a fachada e trouxe risco à segurança do prédio. O condômino foi acusado de iniciar obra para transformar seu apartamento em Cobertura, sem o aval formalizado de todos os proprietários no condomínio e nem licença da prefeitura, invadindo a área comum do prédio. Além da interferência estética, a preocupação alegada foi com o efeito da obra sobre as fundações do edifício, que são antigas.

O condomínio entrou na Justiça pedindo paralisação e demolição da construção irregular na unidade, alegando a contrariedade do condômino à convenção do Condomínio, à legislação municipal de edificações e posturas e ao Código Civil. A ação resultou em condenação na primeira instância, com determinação para que a obra fosse demolida e o imóvel devolvido ao seu estado anterior em um prazo de 30 dias. A pena seria de multa diária e possível conversão em perdas e danos.

Em segunda instância, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação de sentença e manteve a condenação. Ao recorrer ao STJ, o condômino buscou sustentar que a ação de nunciação de obra nova não seria adequada ao caso, pelo fato de a demanda ter caráter possessório e não envolver direito de vizinhança, mas o argumento do proprietário do apartamento foi contestado.

Como um fato determinante, o Ministro Sidnei Beneti expôs, da decisão do TJMG, que o Perito acionado reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do prédio. A construção incluiu edificação de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura. A decisão do STJ é de 2013.

A Nunciação de Obra Nova é uma ação judicial que irá repercutir no exercício da posse. Ela pode ser movida por um proprietário ou possuidor, para impedir que obras em imóvel vizinho causem prejuízo direto ao seu; por um condômino, para que obras não prejudiquem o bem alheio; ou pelo município, a fim de impedir obras contra determinações legais. A ação tem o objetivo de impedir a continuidade da obra, paralisando seu prosseguimento.

Obras particulares precisam ser aprovadas pelo Condomínio

Obras e reformas nas partes comuns dos condomínios precisam de aprovação dos condôminos em assembleia, conforme a natureza da obra, e nestes casos estão incluídas as que fazem alteração na fachada do edifício. Mas mesmo alterações dentro das unidades precisam ser de ciência do condomínio, com o encaminhamento do plano de reforma ao síndico.

Pelas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas expressas na NBR 16280, ficam estabelecidos os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra. Segundo a NBR, o condômino tem a obrigação de apresentar ao síndico a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), se a obra ficar a cargo do Engenheiro ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), se for realizada por um Arquiteto. Conheça a importância da NBR 16280 para as reformas no imóvel.

O condômino deve contratar Engenheiro ou Arquiteto para a execução dos serviços, apresentar o plano de reforma contendo informações sobre mudanças, desenhos descritivos da obra, possíveis impactos ao condomínio, notificação sobre atividades que irão gerar ruído e descarte de resíduos, os horários da execução e identificação dos profissionais envolvidos.

O plano de reforma analisado pelo síndico deve fornecer a segurança de que o projeto da obra está de acordo com as normas do edifício. Assim, a autorização é concedida e os demais condôminos são comunicados. Em caso de descumprimento do projeto na execução da obra, o síndico pode vir a notificar o condômino para que cesse as atividades, a aplicar multa ou mesmo a ingressar na Justiça, caso a determinação ao condomínio seja descumprida.

A Zambon Perícia & Avaliação atua em Perícia em Engenharia Civil, em atividades como vistorias, identificação de patologias em construções, análise documental e produção de laudos técnicos, para oferecer informações precisas sobre as edificações e conferir mais segurança aos condôminos. Fale conosco sobre o problema do seu condomínio.

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Perícia em Engenharia: infiltrações podem tornar imóveis inabitáveis

Já pensou em ter que desocupar sua casa por problemas com infiltração? Ou então, em administrar ou assumir responsabilidades em um conflito dessa gravidade no seu condomínio? Infiltrações podem ocorrer por vícios da construção ou em decorrência de reformas inadequadas, onde, frequentemente, não há orientação de um profissional credenciado junto ao CREA ou CAU. Saiba como a Perícia em Engenharia pode auxiliar na resolução do problema.

 

As infiltrações são patologias que normalmente não passam despercebidas e que se agravam com o passar do tempo, podendo vir a tornar um imóvel inabitável. Nos condomínios, onde incidentes podem afetar áreas privativas e também áreas comuns, o condomínio, através do síndico, frequentemente atua como um mediador entre as partes envolvidas, na busca de soluções ágeis e eficientes. A postura ajuda a evitar o desgaste com conflitos e os custos de uma possível judicialização dos casos. A Perícia em Engenharia pode auxiliar o condomínio com essas finalidades.

Dentre os fatores que levam com frequência ao judiciário os casos de danos provocados por infiltrações está a dificuldade de se afirmar a origem do problema, se em áreas comuns ou áreas privativas, se em decorrência de desgastes naturais, de falta de manutenção ou de intervenções (e reformas) inadequadas. Consequentemente, dá-se a dificuldade de identificar o responsável pelo problema e pela sua correção.

Mas como identificar e começar a tratar o problema? Confira a seguir.

Como identificar problemas com infiltração no condomínio

A Perícia em Engenharia Civil pode detectar tanto a origem dos problemas com infiltração, quanto os fatores de causa e agravamento, bem como as soluções possíveis. Dois casos já assessorados pela Zambon Perícia & Avaliação evidenciam a importância de se contratar apenas profissionais especializados e credenciados para executar obras e reformas.

Por parte do síndico, as exigências de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de execução de reformas, presença de engenheiro, aprovação junto a órgãos responsáveis e anuência da construtora são muito mais do que meras formalidades a se exigir do morador que pretende iniciar uma reforma em sua unidade privativa. Estas são responsabilidades dos síndicos, com vistas a resguardar a segurança e o bem-estar dos condôminos.

Ainda, com vistas a manter o correto desempenho do edifício, o condomínio deve efetuar inspeções prediais frequentes por profissionais habilitados em Perícias de Engenharia, a fim de verificar a necessidade de manutenções preventivas e corretivas nas áreas comuns e possíveis intervenções que  também devem ser supervisionadas por profissionais habilitados. O Manual do Síndico do condomínio apresenta as orientações quanto à frequência e como devem ser feitas. Outro guia útil é o manual disponibilizado pelo CREA-SC   

Uma boa Inspeção predial deve apontar:

  • Vícios construtivos ou patologias que aceleram a degradação do imóvel ou reduzem seu desempenho;
  • Problemas estruturais e de manutenção que colocam em risco a segurança dos moradores;
  • Problemas estruturais e de manutenção que afetam a saúde dos moradores.

Enquanto os problemas estruturais colocam em risco a saúde e vida dos moradores por causa de ameaças de ruptura e desabamento, as infiltrações são igualmente prejudiciais, haja vista que criam um ambiente para proliferação de micro-organismos patogênicos, como fungos e bactérias.

Nos dois casos relatados a seguir, problemas com infiltração se agravaram até tornarem os imóveis inabitáveis. Veja as implicações e as consequências em ambos.

Caso 1: Perícia em Engenharia para fundamentar ação na Justiça

A perícia em engenharia  foi acionada pela moradora de um apartamento que teve de deixar a residência com os filhos em virtude dos efeitos das infiltrações no seu imóvel. Moradora há anos sem nenhuma ocorrência de infiltração em seu imóvel, ela percebeu que as infiltrações surgiram e rapidamente se agravaram. O condomínio buscou intermediar a discussão entre moradores, porém, as partes envolvidas e possíveis responsáveis não entraram em acordo e o caso foi encaminhada para a Justiça. Diante da dúvida sobre a origem e o responsável, as infiltrações não foram sanadas e a moradora permanece fora de sua casa, visto que diversos cômodos foram atingidos.

O apartamento da autora da ação fica sob a cobertura do prédio, o que fez o condomínio e os moradores da cobertura entrarem em discussão sobre a responsabilidade pelas infiltrações e os danos. A ação tramita como uma antecipada de provas, a qual tem como principal objetivo a realização da Perícia Judicial, com vistas a apurar a origem e causa do problema e, consequentemente, o responsável que deverá corrigi-lo. Os requeridos são  os proprietários das coberturas e o condomínio.

Após esta etapa, nova ação judicial cível contra os responsáveis buscará exigir a correção do problema para que cessem as infiltrações e pela correção dos danos causados no apartamento da Autora e, ainda, outras indenizações pertinentes, como possíveis danos materiais e morais.

Um fato muito importante relacionado ao problema, que serve de alerta a moradores e síndicos, é que as infiltrações começaram logo depois de uma das coberturas passar por uma grande reforma que não contou com supervisão técnica durante sua execução. Como a moradora não obteve êxito na resolução do problema junto ao condomínio e ao dono da cobertura, coube o ajuizamento da ação Judicial. A família deixou o apartamento, considerando-o insalubre e, portanto, inabitável, enquanto o problema não é resolvido.

Considerações iniciais da perícia:

a)   A partir das manifestações patológicas identificadas, da área atingida e das informações disponíveis, caberá ao Perito do Juízo vistoriar os imóveis envolvidos, investigação envolvendo o relato dos fatos e ocorrência ao longo do tempo, análise documental e de projetos, podendo incluir a execução de testes e ensaios, entre outros;

b)   A engª Lia, da Zambon Perícia, que é assistente técnica da parte Autora neste caso, utilizou-se de seus conhecimentos técnicos para direcionar os olhos do Perito do Juízo na apuração dos fatos e consequente responsabilização dos culpados, almejando a celeridade processual e a consequente agilidade na resolução do problema da parte afetada.

Caso 2: Perícia em Engenharia para o Juízo como antecipação de prova

O morador de um condomínio buscou apurar na Justiça a responsabilidade sobre constantes infiltrações em um apartamento que ficava abaixo da cobertura do edifício, a qual havia passado por uma grande reforma. O imóvel afetado não era habitado havia meses, com a ocupação impossibilitada por consequência das infiltrações. Enquanto os proprietários das coberturas e o condomínio responsabilizavam um ao outro, o proprietário do imóvel afetado acionou a Justiça para resolver este impasse.

O Juízo demandou a Perícia em Engenharia Civil para identificar a origem do problema. Neste caso, além da vistoria aos imóveis subjúdice e a análise dos documentos e projetos, foi necessária a aplicação de testes e ensaios para a formação da convicção. A busca pericial envolveu uma longa investigação, visto que as infiltrações poderiam ser provenientes da área comum do edifício ou das áreas privativas dos apartamentos localizados imediatamente acima.

Além da Perita do Juízo, a prova pericial e seus testes contaram com o acompanhamento dos peritos assistentes das partes, neste caso, três Engenheiros que representavam a parte Autora, os proprietários da cobertura e o condomínio.  

Considerações da perícia:

a)   A primeira falha identificada é corrente em caso de patologias construtivas: a execução de serviços técnicos sem supervisão profissional. As reformas realizadas no andar superior não contaram com supervisão técnica de engenheiros ou arquitetos durante sua execução.

b)   Como consequência da execução, o apartamento afetado já estava inabitado, com infiltrações em diversos cômodos, manchas em pisos e paredes, forros danificados ou removidos, incidência de mofo e outras patologias.

c)   Os testes apontaram como ocorriam as infiltrações, sendo possível, portanto, identificar a sua origem. Consequentemente, foi possível apontar aos serviços e metodologia de correção do problema. Destaca-se que somente após sanar as infiltrações seria possível corrigir os problemas no apartamento inferior e então, torná-lo habitável novamente, dada a extensão do dano.

d)   A participação dos assistentes técnicos das partes reforçou o trabalho da perícia, primeiramente no direcionamento processual através dos quesitos formulados e, ainda, pela participação durante todas as etapas da prova pericial (testes e vistorias). O perito serviu como os olhos do Juízo, garantindo imparcialidade e rigor técnico na apuração dos fatos.

Recomendações finais aos condomínios

1)  A Lei 5194 e a NBR 16.280 determinam a contratação de engenheiros ou arquitetos habilitados nos devidos conselhos CREA ou CAU para a execução de obras e reformas, os quais devem registrar sua responsabilidade por meio da emissão de ART ou RRT anotação/registro de responsabilidade técnica de execução dos reforma. Isto reduz sobremaneira os riscos de patologias e problemas que provocam grande transtorno, como as infiltrações. Estes profissionais possuem os conhecimentos técnicos em relação aos materiais, projetos, desempenho, segurança, entre outros. A crença na tomada de decisão dos empreiteiros, pedreiros e outros profissionais da construção civil com experiência não pode substituir o conhecimento técnico de Engenheiros e Arquitetos, que possuem a competência e credenciamento necessário para garantir segurança e eficiência à obra/serviço.

2)  O síndico assume responsabilidades civis e criminais junto ao condomínio, o que reforça a necessidade de sua atuação dentro da lei, cabendo exigir a apresentação dos documentos e comprovações necessários antes do início das obras. Caso não seja atendido, o síndico pode realizar a nunciação de obra nova e determinar a paralisação dos serviços. Veja como a Perícia em Engenharia pode auxiliar o síndico.

3)  Dúvidas sobre a origem do problema, em área privativa ou comum do condomínio, são recorrentes. Entretanto, o síndico não pode se eximir de verificar os fatos. Antecipar-se a uma ação judicial viabilizando serviços de perícia técnica é um meio de agilizar o processo, apurar as responsabilidades e mitigar os danos e prejuízos às partes afetadas. Estabelecer a conversação com quem fez obras recentes e chegar a possíveis responsáveis pode eximir o condomínio de prejuízos futuros maiores e de impacto sobre o bem-estar e a convivência dos moradores.  

Seu condomínio enfrenta ação na Justiça ou problemas estruturais que geram riscos à saúde e o bem-estar dos condôminos? Entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação e tire todas as suas dúvidas.

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A Perícia Profissional como fator de celeridade processual

A fundamentação técnica apresentada em um laudo assinado por Perito Profissional contribui diretamente com a celeridade processual. Isso ocorre esteja o perito dando sustentabilidade à argumentação do Advogado em uma inicial ou, ainda, atendendo direta solicitação judicial, após nomeação pelo próprio Juízo.

A celeridade processual acontece porque o laudo técnico especializado é uma peça que, quando desenvolvida adequadamente, fornece consistência e suporte aos requerimentos do Advogado, contribuindo diretamente para o alcance dos objetivos estabelecidos. Da mesma maneira, também possibilita a(o) Julgador(a) clareza e segurança para uma decisão muito mais ágil.

Com base na experiência de atuação da Zambon Perícia & Avaliação, selecionamos 6 fatores que evidenciam as vantagens da atuação de um Perito Profissional na lide, incluindo situações nas quais a Perícia Profissional contribui diretamente com a celeridade processual. Os exemplos apresentados evidenciam as vantagens tanto para a atividade dos advogados(as) quanto para os Juízes(as), as partes e para o erário.

As vantagens da Perícia Profissional para o Juízo e para as partes 

1.  Parecer técnico aumenta a clareza e as chances de ganho de causa

As chances de ganho de causa são maiores quando o(a) advogado(a) conta com um parecer técnico (documento elaborado quando o Perito atende uma das partes) produzido por um perito especializado. Assim, o advogado poderá obter deste profissional os argumentos técnicos para embasar seus pedidos, agregando consistência a sua causa.

O(a) Julgador também reconhece este trabalho, afastando a ocorrência de argumentos vagos, sem base técnico-científica. Ao sentir-se mais seguro, constrói  seu juízo de forma mais célere, proferindo a decisão com mais rapidez, uma vez que dispõe de mais dados e informações.

Vale destacar que os argumentos técnicos trazidos pelo trabalho de Perícia Profissional, para dar maior suporte aos requerimentos do advogado(a), podem ser obtidos nos mais de diversos campos de conhecimento, com destaque para aqueles provenientes da perícia em Economia, Administração, Engenharia e Medicina.

Portanto, o parecer técnico traz consigo pelo menos três recursos técnicos que agregam valor ao conteúdo da ação e favorecem a tomadas de decisão do(a) Magistrado(a):

  • Um objetivo definido a partir de critérios preestabelecidos;
  • Justificativas técnicas arroladas;
  • Conclusão condizente com a legislação e com as normas técnicas vigentes.

A partir desses recursos, o advogado consegue explicitar com clareza o que pretende, tendo como base instrumentos como análises, vistorias, cálculos e exames. Tais instrumentos aumentam a segurança do Juízo e permitem ao mesmo montar mais rapidamente a sua convicção.

2.  Embasamento traz celeridade do início ao fim do processo

O trabalho de Perícia Profissional pode reduzir o tempo de tramitação do processo judicial em todas as etapas, até a decisão. No começo do processo, uma inicial acompanhada de Parecer Técnico elaborado por perito profissional pode ser o fator diferencial para a obtenção de uma tutela antecipada, uma vez que o Juízo poderá analisar simultaneamente as questões de direito e econômico-financeiras ou de engenharia, administração, entre outros.

Exemplificando:

Em um caso de pedido de desocupação de imóvel onde se alega a ocorrência de riscos a outro, o advogado consegue demonstrar prontamente os argumentos do pedido com adequada comprovação técnica.

Em outro exemplo, o Juízo poderá, frente às justificativas técnicas cabíveis explicitadas pelo Parecer Técnico, determinar a retirada do nome do consumidor do serviço de proteção ao crédito, se entender que existem flagrantes abusividades no contrato firmado.

3.  Afastar-se das competências essenciais toma tempo do(a) advogado(a) e do próprio gabinete do(a) Juiz(a)

Ações peculiares, que fogem do escopo de atuação do advogado, deixam de ser um problema ou uma fonte de insegurança quando se visualiza que o trabalho de Perícia Profissional pode ser uma extensão do próprio trabalho do advogado. Algumas atividades que tomam muito tempo, ao distanciar o profissional de sua área fim, podem ser suportadas pela perícia especializada e encaradas como busca de sucesso e excelência nas ações.

Ou seja, enquanto o advogado entende das leis e deve se dedicar à formação da convicção do Julgador, pautada também na jurisprudência, o perito especialista na área verifica e aplica técnicas científicas na validação dos argumentos buscados pelo Patrono, a fim de dar ainda mais clareza e sustentabilidade aos seus requerimentos.

Ilustrando estes fatos, vale a pena o Patrono se dedicar por horas a fim de identificar se existe ou não capitalização em determinado contrato, ou ainda, entender se a forma de amortização está sendo aplicada corretamente? Ou seria melhor ele buscar um apoio técnico e dedicar este tempo para estudar melhor o caso, bem como pesquisar decisões de casos paradigma ou ainda desenvolver uma tese nova sobre o tema?

Outros exemplos ocorrem quando é necessário que sejam efetuados cálculos de liquidação de sentença, ou ainda, que seja necessário investigar se os valores financeiros envolvidos em determinado conflito, compensam o ingresso de determinada lide.

Portanto, o advogado não deve se distanciar de suas competências essenciais para se aprofundar em áreas como a Economia, Administração, Engenharia e outras, uma vez que pode somar seus esforços a outro profissional qualificado, o qual contribua diretamente para o sucesso e para a celeridade dos processos.

Situação semelhante ocorre muitas vezes no gabinete do Julgador, quando a lide envolve aspectos associados com temas diversos aos do Direito, exigindo do Magistrado(a) muita dedicação e estudo na compreensão de requerimentos vinculados ao Mercado de Capitais, à Economia, às Finanças, à Engenharia e outros.

4. Perícia profissional auxilia comunicação entre advogado e cliente

O uso dos termos corretos e da verdade dos fatos a partir da Perícia Profissional  aumenta a confiança do cliente no advogado e, consequentemente, melhora a comunicação entre ambos. Na busca fundamentada pelos verdadeiros direitos do autor da ação ou do Réu, o advogado elimina expectativas falsas por parte do cliente sobre os direitos requeridos ou ainda, afasta do mesmo preocupações acerca de acusações tecnicamente inadequadas.

Portanto, o diálogo embasado pelo perito está voltado ao êxito, a uma comunicação transparente, realista e com profundidade. Inclusive, ratifica-se que o Parecer Técnico, quando desenvolvido por Perito Profissional, permite inclusive estimar a viabilidade econômica de ingresso ou prosseguimento de uma demanda judicial, considerando os riscos financeiros e as custas do processo.

5. Quando o parecer oferece assertividade para o Juízo

Sob o ponto de vista do Juízo, as atividades inerentes ao processo judicial que afetam a celeridade processual também são muitas. O Parecer Técnico é uma necessidade em ações revisionais, onde, por exemplo, é necessário interpretar se as regras estabelecidas estão sendo aplicadas. Do mesmo modo, isto ocorre em um caso onde um morador atribui ao vizinho a responsabilidade sobre uma infiltração causada no imóvel, necessitando o Juízo de insumos técnicos para que possa emitir sua decisão.

No caso da ação revisional, a mesma poderá ser extinta, se for constatado que não há descumprimento ou abusividade no contrato. Já no caso da divergência sobre danos em imóvel, a extinção da ação pode ser decidida se ficar evidente que o vizinho não é o causador do dano e sim o Condomínio (polo passivo equivocado). Em ambos, a extinção da lide evita inúmeros recursos, que viriam a ser descobertos somente na fase de liquidação.

Outro ponto de apoio da Perícia Profissional para o Juízo são as causas em que, após a decisão de Mérito, as partes em benefício próprio buscam majorar ou minorar os valores de condenação. Neste caso, a perícia elaborada para o Juízo (atuação do perito judicial) é importante para evitar uma sucessão de recursos, os quais protelam o término do processo.

A postura protelatória pode, por vezes, causar sérios danos a empresas, como no caso de briga societária ou em situações em que uma das partes coloca a outra em sérias dificuldades, como na falta de manutenção de um imóvel que torna outro inabitável por problemas de infiltração. Assim, na busca tanto pela segurança como de celeridade processual, o Juízo dispõe do trabalho de Perícia Profissional.

6.  Economicidade ao erário e promoção da Justiça

A possibilidade do patrono de desenhar sua peça já balizada por elementos técnicos associados a outros campos de conhecimento delimita seus requerimentos, conferindo assertividade à argumentação e ganho de tempo. Assim, o(a) advogado(a) pode sacar dos seus pedidos questões tecnicamente improcedentes ou requerimentos insignificantes pela ótica financeira. Na atuação conjunta entre o(a) advogado(a) e o perito profissional, o julgador recebe, de uma só vez, o conjunto de dados e informações necessários para a formação de sua convicção.

Desse modo, os benefícios da atuação da Perícia Profissional para o Juízo e para o erário consistem na redução significativa do conjunto de recursos. Isso possibilita que o julgador encerre logo após a conclusão da perícia, processos nos quais o pedido (o contrato estava sendo aplicado corretamente?) ou mesmo o Réu (quando se cobra  do vizinho errado a responsabilidade, por exemplo) encontram-se equivocados. A celeridade, por si só, contribui com a economicidade perseguida pelo erário.

Ao atuar como olhos e ouvidos do Julgador, o perito profissional esclarece questões capitais desde a fase de conhecimento, oferecendo confiabilidade técnica para a tomada de decisão e atende ao fim básico de promoção da Justiça.

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ABNT publica nova norma técnica para piscinas

A Associação Brasileira de Normas Técnicas publicou o novo conjunto de Normas Técnicas NBR 10339:2018 “Projeto, Execução e Manutenção de Piscinas”, no último dia 19 de setembro. A instituição lançou a nova norma técnica para piscinas no início das estações de calor no Brasil, em um documento de 45 páginas com requisitos e parâmetros de projeto, aplicáveis a todos os tipos de piscina, envolvendo construção, instalação, segurança para uso e operações.

A nova normatização corresponde à atualização de outras sete normas que vigoravam desde a década de 80. Os ajustes são da Comissão de Estudos Especiais de Piscinas (CEE 215) da ABNT, tendo a segurança os fatores mais relevantes na mudança, conforme a avaliação do Sinduscon/SP.

A nova norma técnica para piscinas trata da colocação de pisos antiderrapantes em decks e fundo de piscinas rasas, o formato arredondado para as bordas, o isolamento da piscina com barreiras, indicação de profundidade, bordas arredondadas e ralo antiaprisionamento. As medidas visam evitar acidentes, especialmente com as crianças, mais vulneráveis.

Nos procedimentos de operação, manutenção, segurança e comportamento dos usuários de piscinas, o regramento define que seja implantado um programa de manutenção, inclusive do desempenho do sistema. É preciso ainda contar com pessoal orientado para acionar a equipe de resgate em situações de emergência.

As classes de regra são: terminologia, classificação, projetos (tanque, casa de máquinas, paisagismo), instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos, segurança e reformas. Na estruturação do documento, apresentam-se as categorias de Termos e definições, Classificação e tipologias; Requisitos de projeto arquitetônico e paisagístico e requisitos da construção; Requisitos dos equipamentos, elementos, componentes, materiais e instalação; e Requisitos do processo de gestão. A norma técnica pode ser adquirida pelo site.

 

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Responsabilidades do síndico de condomínio: não assuma mais do que você já tem

O síndico é um administrador nomeado que depende da assembleia para autorizar ou questionar decisões não determinadas pelo condomínio. A função confere um nível de autonomia de decisões que interferem na rotina de muita gente. Junto com as decisões, chegam deveres que exigem respeito a diversas normas e leis, implicando em responsabilidades ao síndico de condomínio, tanto na esfera civil quanto na criminal.

 

Responsabilidades do síndico de condomínio

 

Sem estar informado sobre as suas atribuições legais, o síndico fica exposto ao risco de responder perante a Justiça como pessoa física por atos, omissões ou consequências de sua atuação.

Atribuições do síndico

As atribuições do síndico estão descritas no Código Civil Brasileiro, no art. 1.348. Em resumo, compete a ele:

  • convocar assembleia de condôminos;
  • representar o condomínio ativa e passivamente, tomando todas as medidas para a defesa de interesses comuns;
  • informar de imediato em assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;
  • cumprir e fazer com que sejam cumpridos a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações da assembleia;
  • prover e delegar a conservação e a guarda de áreas comuns, indicando as reformas necessárias e zelar pela prestação de serviços de interesse de quem possui os imóveis;
  • orçar e tornar público o orçamento da receita e da despesa anualmente;
  • cobrar a contribuição devida e impor e cobrar eventuais multas sobre os condôminos;
  • atender a exigências da assembleia sobre prestação de contas, anual e eventualmente em menor período;
  • realizar seguro de edificação.

Em meio a tantas atribuições, quando o síndico assume responsabilidades que não lhe competem, ele pode incorrer em erro e ser responsabilizado por isso. Um exemplo comum é o do síndico que busca resolver ou reparar problemas em um edifício sem consultar um profissional habilitado para encaminhar as tomadas de decisão sobre a obra.

Por menor que seja a edificação do condomínio, o imóvel compreende diversas unidades autônomas, as quais normalmente somam valores de avaliação de alguns milhões de reais. Problemas como o agravamento de patologias decorrente de falta de manutenção, manutenção mal executada ou executada por profissionais não habilitados, como o engenheiro civil, atraem para o síndico responsabilidades e penalidades graves, decorrentes de omissão ou por atos praticados.   

Síndico proativo contribui com segurança e valorização do imóvel

Os deveres demandam ao gestor do condomínio transitar por muitas áreas de conhecimento, como a gestão financeira e de recursos humanos, controle de contas, impostos, folha de pagamento e compra de materiais de uso cotidiano. O síndico também precisa distinguir e tomar decisões para submeter à assembleia, sobre obras e reparos que são apenas desejados pelos condôminos, que se fazem necessários, que são urgentes ou prioritários.

A proatividade é uma característica muito importante para quem cuida de um condomínio. Isto porque algumas responsabilidades envolvem antecipar problemas para não responder por eles depois. São exemplos as inspeções prediais de todos os sistemas existentes nas áreas comuns, seja a estrutura, fundações, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, revestimentos etc., bem como a garantia da manutenção de equipamentos de segurança, como mangueiras, extintores de incêndio e portas corta-fogo, de acordo com as exigências dos órgãos competentes.

Por essas razões, a execução de vistorias prediais frequentes por Engenheiro Civil habilitado, garantem o planejamento e execução de intervenções necessárias, na ponta do lápis, orçadas e monitoradas. Elas ajudam a antecipar gastos e a prever possíveis focos de reparo, antes de qualquer transtorno ou prejuízo. Além disso, ajudam a manter o imóvel seguro e valorizado.

Responsabilidade civil e criminal do síndico

A responsabilidade civil do síndico diz respeito ao descumprimento de suas funções, resultando prejuízo para condôminos ou terceiros. É a responsabilidade civil que denota a obrigação de ressarcimento ou reparação de erro pelo causador do dano a quem sofreu com a situação, destacando-se que essa responsabilidade sempre envolve valores monetários. Ela é mais ampla, o que significa que abrange mais obrigações do que a responsabilidade criminal.

A responsabilidade criminal ocorre quando os efeitos do descumprimento de suas atribuições levam a uma prática que pode ser compreendida como contravenção ou crime. Ambas as responsabilidades do síndico envolvem atos ilícitos, por ação ou omissão, com ou sem intenção por parte do gestor do condomínio. Imperícia e imprudência também são consideradas desta forma.

Se comprovados problemas como a omissão ou a má gestão na conservação do condomínio e suas partes comuns, o síndico pode responder civil e também criminalmente. Isso pode acontecer se alguém for lesado física ou moralmente nessas circunstâncias.

Exemplo e implicação das responsabilidades

Muitos dos casos conhecidos em que a responsabilidade do síndico adentra a área criminal relacionam-se ao uso de dinheiro do condomínio para fins pessoais, o desrespeito aos condôminos em episódios de calúnia e discriminação ou a atuação intransigente na imposição de suas ideias em detrimento das dos demais.

Exemplo de um caso grave levado à esfera criminal foi a explosão do restaurante Filé Carioca, no Edifício Riqueza, em 2011, que matou quatro pessoas e feriu 17. Conforme publicação do Jornal Extra, o Ministério Público denunciou à época fiscais da prefeitura, empresa de gás e proprietários do restaurante, mas também o síndico do prédio, alegando que ele tinha pleno conhecimento da proibição de uso de gás no edifício e até salientava a regra nas atas de reunião do condomínio. A denúncia apresentava que “É inquestionável e relevante a omissão do síndico”.

As hipóteses são diversas e as reparações requeridas do síndico a partir da responsabilidade criminal sempre virão acompanhadas de questionamentos ao descumprimento da responsabilidade civil, que é a mais abrangente.

Como a perícia em engenharia auxilia o síndico

Gerenciar a estrutura de um condomínio, as expectativas dos condôminos e assumir integralmente as responsabilidades do síndico demanda suporte especializado, constante monitoramento, ação contínua e preventiva. O síndico deve recorrer aos condôminos nas assembleias para decidir quaisquer casos extraordinários, com todos os artifícios possíveis para se resguardar juridicamente.

O trabalho do perito em engenharia civil garante o suporte e a segurança dos condôminos, dando suficiente respaldo técnico para justificar a necessidade de uma reforma. O perito pode apontar:

  • a ordem das intervenções e urgências, garantindo o planejamento financeiro do condomínio e dos condôminos frente às manutenções e melhorias do condomínio;
  • a redução nos custos de manutenção, por meio de identificação de procedimentos incorretos e antecipando patologias antes do seu agravamento;
  • suporte técnico sobre atendimento das normas e obrigações em reformas dos condôminos em suas unidades privativas.

Em um dos pontos críticos da responsabilidade do síndico, que é a avaliação sobre manutenção e conservação da estrutura física dos imóveis, o gestor de condomínio pode contar com a expertise e o suporte da Zambon Perícia & Avaliação

Seus especialistas em perícia técnica em engenharia civil trabalham pela segurança do condomínio em vistorias; avaliações de imóveis segundo a NBR 14653; identificação de patologias em construções; análise documental de garantias e responsabilidades da construtora e do condômino e produção de laudos técnicos.

Envie a sua dúvida para os nossos peritos e saiba como podemos ajudar a buscar soluções para o seu condomínio.

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A importância do perito em engenharia civil para o Juiz

O perito em engenharia civil é um profissional com amplo conhecimento e experiência técnica na sua área de atuação e também na questão processual, incluindo o domínio dos ritos e do linguajar jurídico. Mas, qual é de fato sua importância para atuar junto ao Juízo? Quem responde é Lia Zambon, da Zambon Perícia & Avaliação.

perito em engenharia civil

Engenharia civil formada pela Universidade Federal de Santa Catarina em 2006, com atuação prática em construtoras da Grande Florianópolis durante dez anos, Lia Zambon é sócia na Zambon Perícia & Avaliação e tem sua trajetória como perita em engenharia civil marcada pela busca constante de conhecimento. “Sempre procurei desenvolver uma visão macro das edificações, iniciando pela qualidade dos materiais e serviços a partir de programas de controle da qualidade e trabalhos em edificações de pequeno, médio e grande porte”, conta.

Atualmente concluindo a especialização em Engenharia de Perícias e Avaliações promovido pelo IBAPE/SC, Lia também focou no acompanhamento das etapas e serviços de construção por intermédio de monitoramento, controle, melhoria constante e conhecimento das técnicas normatizadas e das boas técnicas de construção, principalmente nas construções residenciais.

Com o conhecimento acumulado ao longo de quase 15 anos atuando como Engenheira Civil,  bem como sua atuação na Perícia Judicial desde 2015 na Zambon Perícia & Avaliação, Lia analisa na entrevista a seguir qual o papel do perito em engenharia civil para o Juízo. Ela destaca a importância e também quais os motivos para que o trabalho do perito com formação em engenharia civil, como é o caso dela, seja solicitado pelo Juízo

Leia a entrevista.

Qual a importância do perito em engenharia civil nas demandas judiciais?

Lia Zambon – O perito em engenharia civil tem especial atuação em casos que envolvem litígios em relação a responsabilidade de vícios construtivos e patologias nas construções, fato este comum entre construtoras e condomínios/proprietários e entre vizinhos. Também são frequentes as questões que envolvem avaliação de imóveis, recorrentes em processos de divórcio, dissolução societária e inventários. Ainda, questões relacionadas a contratos, inclusive com entes públicos, para fins de analisar orçamentos, avaliar bens, analisar prorrogações de prazos para  conclusão de obras, aditivos contratuais, execução de obras relacionadas a eventual diferença entre o planejado e executado, solicitações de indenização financeira por vícios de contrato, projeto, atendimento de cronograma físico-financeiro de obras, entre outros.

perito em engenharia civilQuais os principais motivos para que o Juízo conte com o trabalho do perito engenheiro?

Lia Zambon – Basicamente os motivos principais são fundamentação técnica e esclarecimento das questões controversas com o objetivo de embasar as decisões. O perito também dá agilidade no deslinde processual, pois elimina longas discussões de procedimento ordinário que tem como base questões de ordem técnica da engenharia, ou seja, o Perito-Engenheiro poderá antecipadamente validar, ou não, alegações de ordem técnica ao Juízo, as quais são muitas vezes a base da demanda judicial, além de contribuir com a certeza da justiça, garantindo desta forma a celeridade processual e evitando prejuízos financeiros de difícil reparação a qualquer uma das partes.

Em quais questões o perito em engenharia civil pode contribuir para a resolução da demanda? Que atividades são realizadas?

Lia Zambon – Em questões que envolvem patologias das construções comumente incluem a vistoria nos locais em que há o problema reclamado, análise do entorno e dos imóveis vizinhos e a análise documental de projetos e documentos. Em alguns casos, também pode ser necessária a execução de medições, testes e ensaios complementares em laboratórios ou no local. Posteriormente é redigido o laudo pericial o qual inclui, na maioria dos casos, a resposta aos quesitos elaborados pelos assistentes técnicos das partes e pelo Juízo.

No caso de avaliação de imóveis, o trabalho se inicia com a análise documental do imóvel, a vistoria do mesmo, sendo posteriormente efetuada a coleta de dados de mercado. Na sequência, é realizado o tratamento dos dados coletados utilizando métodos de avaliação conforme NBR 14653, norma de avaliação de bens da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Na etapa seguinte é identificado o valor do imóvel e redigido o laudo pericial e a resposta aos quesitos.

Alguns casos, no entanto, incluem apenas a análise documental, podendo o trabalho de perícia ser desenvolvido totalmente por meio do tratamento de dados e projetos. Nestes casos, temos como exemplo a análise de contratos e as questões relativas a áreas construídas.

O que muda no desenrolar de uma demanda quando o Juiz ou a Juíza conta com o perito engenheiro lhe auxiliando?

Lia Zambon – O perito engenheiro ajuda a dar celeridade ao processo e traz clareza técnica para a resolução da demanda nos casos que resultarão em obrigação de fazer (patologias das construções) e nos que determinarão ações indenizatórias, as quais envolvem contratos e avaliações de imóveis. É importante ressaltar que, sem um perito em engenharia civil, há o risco de oneração do tempo de tramitação do processo judicial, bem como da possibilidade de favorecimento de uma parte em relação a outra. Isto poderá ocorrer quando  apenas uma das partes dispor de assistente técnico engenheiro, uma vez que o Patrono da outra parte não conseguiria atacar questões pertinentes à Engenharia.

Por fim, todo engenheiro pode ser perito?

Lia Zambon – Em tese sim, bastando ser formado na respectiva área de atuação do objeto da perícia (civil, mecânico, elétrico) e estar inscrito no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura). No entanto, a busca da “origem” e a apresentação da “solução” exigem experiência e vivência na área. Isso é necessário porque toda e qualquer demanda envolve, no mínimo, dois lados opostos, os quais encontram-se descontentes e carentes de solução, a ponto de buscarem a via judicial.

Por isso, para ser perito em engenharia, não basta a experiência e o conhecimento técnico na área somente. É muito importante entender a questão processual, compreender a necessidade de ser objetivo na apresentação dos resultados, limitar-se ao que está sendo discutido na demanda. Também deve ter ciência de sua responsabilidade e de seu papel de atuar como “os olhos e ouvidos do Juiz ou da Juíza”, entender o rito processual, o linguajar jurídico e saber apresentar aspectos associados à técnica da Engenharia numa linguagem também acessível aos profissionais de outros campos de conhecimento. E há ainda um preceito básico e indispensável que é o atendimento a NBR 13.752/1996 – Perícias de engenharia na construção Civil.

Deseja mais informações sobre o trabalho do perito em engenharia civil? Entre em contato com a Zambon Perícias & Avaliações.

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Avaliação de Imóveis: tudo o que você precisa saber

Você sabia que uma avaliação de imóveis realizada por profissional habilitado é a garantia de se ter em mãos o valor correto do imóvel, de forma a não prejudicar as partes envolvidas na negociação, ou criar expectativas irreais que podem inviabilizar a transação? Para isso, deve-se buscar um perito em engenharia civil, o profissional capacitado para fazer a avaliação do jeito certo.

Conforme definido na norma NBR 13752/1996, de Perícias de Engenharia na Construção Civil, a avaliação é a “atividade que envolve a determinação técnica de valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento”. Para a avaliação de imóveis são extremamente importantes as informações relativas a propriedade do imóvel, localização, medidas e confrontações, bem como os projetos das benfeitorias, levantamentos topográficos existentes, e ainda, as permissões do município para o uso do imóvel.

Neste sentido, a avaliação de imóveis possui várias metodologias e critérios, que variam conforme os seguintes fatores:

  • Objetivo da avaliação;
  • O tipo e a localização do imóvel;
  • As ofertas de imóveis semelhantes;
  • A situação do mercado imobiliário na época da avaliação; e
  • A data da avaliação, que pode ser na data presente ou em data pretérita (passado).

 

Importante: O principal critério no trabalho de avaliação de imóveis é o atendimento da família de Normas Técnicas da ABNT de Avaliação de Imóveis, compostas pelas seguintes normas atualmente:

NBR 13752 – Perícias de engenharia na construção civil;

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos;

NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento.

Características da avaliação de imóveis realizada por profissional habilitado

Entre os erros mais cometidos em uma avaliação está a apresentação de opiniões baseadas em “experiência de mercado”, desvinculadas ou não de procedimentos técnicos, gerando um resultado desassociado da realidade. Por isso, uma avaliação bem-feita é caracterizada pela fundamentação científica, que abrange a escolha do método adequado, o entendimento da conjuntura de mercado, as características físicas e espaciais do imóvel, entre outros critérios de fundamentação da avaliação e das conclusões.

Deste modo, pode-se encontrar o valor mais próximo possível do real, conforme as informações viáveis de serem coletadas a respeito do objeto da avaliação, bem como da situação do mercado na data da avaliação. Ainda, a avaliação, com vistas a atender as normas técnicas, traz diversos conceitos e verificações que devem ser atendidas, e o mais relevantes é torná-las o mais clara possível para o cliente, garantindo-lhe segurança e compreensão das informações apresentadas. Também é indispensável o conhecimento do mercado imobiliário na data da avaliação, da região do imóvel avaliado e das variáveis que influenciam no valor do imóvel.

Como contratar a avaliação de imóveis

Para a contratação do perito para a avaliação de imóveis, é indispensável que seja um profissional vinculado ao CREA (Conselho Regional de Engenheiros Autônomos) ou ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com experiência na avaliação de imóveis e domínio das normas técnicas relacionadas.

Sobre o tempo para realização da avaliação de imóveis, é importante ressaltar que este é um trabalho técnico e complexo, que envolve não apenas a vistoria do imóvel (salvo restrições), mas também a coleta de informações complementares de mercado, legislação e tratamento científico (em sua maioria). Neste contexto, dependendo da complexidade de cada caso, o trabalho pode exigir meses de desenvolvimento, enquanto trabalhos mais simples demandam de 15 a 30 dias para conclusão.

Quanto custa fazer uma avaliação de imóvel

A avaliação de imóveis normalmente tem seu valor balizado no tempo despendido pelo profissional para elaboração do Laudo de Avaliação, calculado em horas de trabalho. São utilizados como referência critérios como o valor da Hora Técnica fixado entre 10% e 20% do CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil), sendo a remuneração mínima fixado em 8h de serviço.

Deseja saber mais sobre o trabalho de avaliação de imóveis? Consulte os peritos especializados em Engenharia Civil da Zambon Perícia & Avaliação.

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Como o perito pode auxiliar significativamente o Juízo na sua tomada de decisão

Ao nomear um Perito, o Juiz(a) passa a contar com fundamentação técnica associada a diferentes campos de conhecimento. Deste modo, pode incorporar dados à sua sentença com uma maior precisão e segurança, acessando informações relevantes e assim facilitando o cumprimento da Justiça, função primordial do Judiciário.

Perito do Juízo

As perícias que auxiliam o trabalho de Juízes estão relacionadas aos mais diversos campos de atuação profissional, tais como, Economia, Administração, Engenharia, Medicina e outros. O Juiz(a) busca a assessoria do Perito de Juízo para ter maior compreensão a respeito de temas sobre os quais têm pouco conhecimento ou domina sem grande profundidade.

Como o Juiz(a) precisa tomar uma decisão isenta, da mesma forma deve portar-se o perito em sua incumbência, assim, o perito de forma imparcial  deve esclarecer aspectos/questões/cálculos/fazer inspeções/ ao julgador. Desta forma,o perito dá o suporte necessário para fins de balizar a tomada de decisão/sentença pelo Juiz(a). É desta relação que vem a frase que diz que “o perito é o homem de confiança do Juiz, seu braço direito, seus olhos e ouvidos”.

O trabalho do Perito do Juízo faz diferença

Em linhas gerais, o Perito do Juízo atua ainda na fase de conhecimento do processo (no início da Demanda, antes de ser proferida a sentença) verificando inadequações, descumprimentos, origens, levantadas pelas partes, entre outros pontos. O objetivo do Juízo é tanto dar celeridade a lide como ainda ter acesso a elementos técnicos que permitam a validação ou não das alegações trazidas pelas partes.

Após as decisões judiciais, o trabalho do Perito de Juízo inclui a mensuração das decisões, modificações sentenciadas para entregar ao Juiz(a) um laudo pericial que exprima a realidade da decisão proferida. Assim, o Juiz(a) pode garantir que sua decisão será aplicada.

Veja dois exemplos de processos nos quais o trabalho do Perito do Juízo faz diferença:

a) Promitente comprador entende que o contrato não está sendo cumprido na forma estabelecida e/ou que os juros do contrato são exorbitantes e solicita revisional. O Juiz nomeia o Perito do Juízo, faz quesitos a ele e com o laudo em mãos pode decidir de forma direta. Ou seja, o laudo pericial informará ao Julgador, pela ótica econômico-financeira, se ao menos parte das alegações do requerente, tecnicamente se sustenta, facilitando a tomada de decisão do Juízo.

b) Ingressa-se com ação por vício oculto contra a construtora, mas o problema pode ser decorrente de obra do vizinho. Neste exemplo, tal como no caso anterior, o Julgador (a), de posse do laudo pericial de Engenharia,  poderá rapidamente e com segurança julgar o pedido.

A participação do Perito do Juízo

Numa disputa judicial, o perito pode atuar como assistente técnico, contratado por uma das partes (pelo autor da contenda ou pelo réu), ou ainda como Perito do Juízo, quando é chamado ao processo pelo Juiz ou pela Juíza. Neste último caso, ele não pode ter relação de proximidade com os litigantes, tendo a obrigação de ser imparcial e de se ater estritamente às imposições judiciais.

Os custos do trabalho do perito são geralmente suportados por uma das partes, sendo o mais comum que a parte já sucumbente na etapa cognitiva assuma a obrigação, ou ainda, que a parte que pediu a perícia seja responsável por custear a mesma. Os trabalhos periciais também pode ser rateados por ambos os litigantes, cabendo em todas as situações, o Juiz(a) determinar quem deve pagar.

Resumidamente, o perito econômico-financeiro é o profissional de confiança do Juiz (a) que vai apurar financeiramente os reflexos da imposição judicial. Ou seja, sua análise ajudará a definir quem deve para quem, e quanto. Já em uma perícia em engenharia civil, a pedido do Juiz, o perito Engenheiro é o profissional de confiança do Juiz(a) que poderá fazer a medição de execução de uma obra, apurar os dados decorrentes de uma execução incorreta, apontar o método de correção e responsabilidades (quem causou o dano), entre outros.

Como escolher o melhor Perito do Juízo

Com tamanha importância, é grande também a importância de saber quem nomear para atuar como Perito do Juízo. Com peritos não profissionais, ou seja, pessoas que recorrem a perícia como atividade complementar e, portanto, não possuem a experiência, a especialidade e a dedicação necessária, corre-se o risco tanto de tardar a lide, uma vez que o laudo entregue poderá ser objeto de manifestações contrárias por um longo período, como ainda, corre-se o risco de que seja desvirtuada a coisa julgada.

Mas isso é possível? Sim, basta ao menos uma das partes não conseguir observar isso, já que o laudo se vincula a aspectos associados a outros campos de conhecimento. É por razões como essa que é preciso ser criterioso na escolha do Perito do Juízo.

O ponto inicial é evitar o risco de apostar em “aventureiros”. É interessante para o Juiz(a) optar por profissionais que tenham experiência técnica na área de perícia, experiência em trabalhar com o judiciário e conhecimento do assunto em questão no processo. Deve-se analisar também critérios como idoneidade e imparcialidade e se é entregue um bom trabalho técnico e de fácil compreensão.

Importante: Escolher um perito que seja atuante na área. Afinal, não se trata apenas de ter experiência numa área específica. Por exemplo, o perito pode ser engenheiro de obra, com experiência técnica, por outro lado, não têm experiência no trato com o judiciário. Ou seja, terá dificuldade na forma de exposição dos atos, dificultando a compreensão do Julgador e de seus assessores, bem como terá dificuldades em delimitar o escopo de sua função, entre outros.

Se não seguir recomendações de buscar um Perito do Juízo competente, com o perfil traçado acima, o Juiz(a) pode não receber uma contribuição técnica relevante e ter mais trabalho para chegar a sua decisão. Isso pode acontecer quando a apuração da sentença não é atendida pelo perito nomeado, dada sua falta de expertise e dedicação por ter outros compromissos profissionais que não o trabalho de perícia.

Para saber mais sobre o trabalho da Zambon Perícia e Avaliação no auxílio de juízes, entre em contato.

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Reformas no imóvel: Saiba qual é a importância da norma NBR 16280

Houve um tempo em que reformas no imóvel eram uma prática muito comum em condomínios e eram realizadas quase que sem qualquer tipo de controle, o que colocava em risco a própria estrutura do imóvel. Mas, o cenário mudou com a entrada em vigor, em 2014, da norma NBR 16280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que passou a estabelecer requisitos para o controle de processos, projetos, execução e segurança em reformas de edificações.

reformas no imóvel

O objetivo dessa norma é servir de instrumento para garantir a segurança em edifícios. Sua criação teve como motivação a necessidade de atender uma demanda identificada há muito tempo por profissionais do mercado imobiliário, mas que só virou prioridade após a ocorrência de frequentes acidentes em edificações. Recentemente, o jornal Estado de S.Paulo publicou reportagem em que mostra justamente que muitos síndicos e proprietários ainda desconhecem a existência de normas e colocam o prédio em risco por conta de reformas no imóvel feita de forma irregular.

Por causa da norma, os síndicos começaram a ficar em alerta porque passaram a ter responsabilidade civil e criminal pelas obras das unidades privativas também. O cumprimento dos requisitos previstos pela NBR 16280 passou a ser obrigatório para a realização de reformas em condomínios, juntamente com a contratação de um profissional de engenharia ou arquitetura para registrar sua Responsabilidade Técnica sobre a obra. Por isso, a norma é uma ferramenta que o síndico tem para garantir a sua autoridade e responsabilidade de exigir documentos, projetos e demais informações em relação às reformas, inclusive das áreas privativas (apartamentos, salas, etc).

Apesar de sua importância, ainda é comum encontrar resistência por parte de condôminos em seguir o que determina a NBR 16280. Síndicos entrevistados pela reportagem do Estado de S.Paulo revelam esse cenário. Diz o jornal que “alguns condôminos não entendem a necessidade de um projeto para as reformas no imóvel e acham que estão gastando dinheiro desnecessariamente. Muitas vezes os condôminos querem somente resolver o problema deles”.

A vigilância do síndico inclui ainda a relação com outros moradores que possam se sentir prejudicados pela execução de uma obra de outro condômino. Há casos destacados na reportagem do Estado de S.Paulo em que o síndico interrompeu uma obra no seu prédio por causa da colocação de um ar-condicionado. O morador não tinha feito um projeto para instalação do equipamento. “Ele quis nos ameaçar, argumentando que estaríamos interferindo no bom andamento da obra dele, e eu não estava vendo nada disso, estava vendo a segurança”, relatou o síndico entrevistado pelo Estadão.

Projetos e profissionais capacitados

O caso da colocação do ar condicionado é um exemplo. Mas qualquer reforma que resulte em alteração na edificação precisa de um projeto detalhado da planta, feito por profissional capacitado (engenheiro ou arquiteto), com base nas informações estruturais do edifício. Passo seguinte, o projeto precisa ser aceito pelo síndico. Posteriormente, seguindo igualmente o que prevê a NBR 16280, a execução também necessita ser feita por profissional especializado naquilo que prevê as reformas no imóvel.

Profissional habilitado para inspeção predial, o perito em Engenharia Civil pode auxiliar o síndico para o cumprimento da NBR 16280. “O perito tem o conhecimento amplo em relação a projetos, execução e a legislação”, afirma Lia Fernanda Zambon, perita em Engenharia Civil da Zambon Perícia & Avaliação. Segundo ela, o profissional está habilitado para auditar os documentos e projetos da obra, bem como sua execução, de forma a  garantir o cumprimento da NBR 16280. “O trabalho do perito garante não apenas a segurança estrutural do edifício e seus moradores, mas também que as intervenções em uma unidade não venham a gerar patologias em unidades de outros condôminos, como os recorrentes vazamentos e infiltrações”, destaca.

Para Lia Zambon, com seu conhecimento técnico, o perito poderá vir a exigir projetos complementares, substituição dos materiais e no projeto quando identificado o não-atendimento de algum requisito. Também poderá requerer a execução de inspeção pré-obra, principalmente nas áreas comuns, como elevadores, por causa da circulação de equipamentos e materiais durante a reforma, e ainda, emitir orientações ao síndico e ao proprietário do imóvel.

Além disso, o perito é o profissional habilitado para a realização de auditoria dos documentos entregues. É necessário saber se a documentação e projetos estão compatíveis com a obra. Um exemplo é a anotação ou registro de responsabilidade técnica (ART para engenheiros e RRT para arquitetos) que deve constar expressamente nas atividades cadastradas (e não apenas na descrição) a execução da reforma, e não apenas laudo ou projeto, por exemplo.

Gestão consciente

Durante reformas no imóvel, o síndico pode contar com o apoio do perito em Engenharia Civil para fiscalizar a gestão da obra. Por exemplo: o local de armazenamento dos materiais da reforma tem que ser adequadamente analisado, porque a estrutura da edificação normalmente não suporta a carga de uma pilha de sacos de argamassas ou revestimentos cerâmicos (pisos e azulejos).

É muito importante o acompanhamento frequente de um responsável técnico, e não apenas o fornecimento de um documento de responsabilidade técnica para ser afixado no mural do condomínio. Da mesma forma, deve-se estabelecer também uma gestão consciente em relação ao depósito e transporte dos materiais, bem como dos entulhos e lixos produzidos durante a reforma.

O perito pode trabalhar também com foco na defesa do síndico ou do condomínio em caso de processo por causa de um reforma. Mas, como afirma a Eng. Lia Fernanda Zambon, é relevante, e muito mais eficiente e benéfico ao condomínio que a contratação do perito ocorra antes da reforma. “Ou seja, agir de forma preventiva garante os direitos e responsabilidades de cada parte, evitando desgastes futuros e extensos com demandas judiciais que podem se estender por anos e custam muito mais”, conclui.

Leia a reportagem completo do Estado de S.Paulo.

Precisa do trabalho de perícia de engenharia civil? É síndico e ficou interessado e quer saber mais sobre como contratar o serviço? Consulte os especialistas da Zambon Perícia & Avaliação.

 


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